bulinegyed
dec.
20
2017

A belvárosi bulinegyed mint kísérleti labor

Kicsit messziről indulunk, de ígérem, hamar eljutunk a belvárosi bulinegyedbe, úgyis mindenkit az érdekel. Eközben megpróbálok racionális oldalról megközelíteni dacos érzelmi torzításokat, amiben az sem gátol, hogy Richard Thaler idén azért kapott Nobel-díjat, mert megmutatta, ez mennyire meddő vállalkozás.

A társadalmi mobilitás a szociológusok egyik kedvenc vessszőparipája – nem érdemtelenül. Leegyszerűsítve arról szól, hogy egy ember társadalmi helyzetét (fellengzősen: életét) mennyire determinálja a szülei társadalmi helyzete (élete). Egyszerűsített példával: milyen eséllyel lesz egy falusi vízszerelő gyerekéből egyetemi tanár. Azok a társadalmak, ahol nagy a mobilitás, ott a különböző rétegeknek kevésbé van „előre meghatározva” a sorsuk, így az alsóbb osztályok gyermekei jobb esélyekkel vághatnak neki az életnek. Ez – könnyű belátni – egy társadalmat sikeresebbé tesz, hiszen az alacsony mobilitás valahogy úgy is lefordítható, hogy a közösség „lemond” az emberi erőforrásainak egy jelentős részéről azzal, hogy egy alacsony hozzáadott értékű kényszerpályára állítja őket. Ezért volt például olyan nagy mobilitási, így gazdasági és társadalmi előrelépés a XX. század folyamán a nők „felszabadítása” és integrálása a munkaerőpiacba.

Apa és fia fizetése

A társadalmi mobilitást egyebek között lehet mérni azzal, hogy mennyire változik a gyerek (unoka, dédunoka…) helyzete a szüleiéhez képest vagyon, foglalkozás vagy végzettség szempontjából. Vegyünk egy megértést segítő példát, egy pillanatra nézzünk szét a világban!

A lenti ábra azt mutatja, hogy apa és fia jövedelme hogyan viszonyul egymáshoz a vizsgált OECD-országokban. Minél nagyobb a korreláció (az együttmozgás), minél inkább magyarázza a gyerek jövedelmét az apa jövedelme, annál kisebb a társadalmi mobilitás. Az Egyesült Államok ezen az ábrán elég gyengén szerepel, amit több elemzés az ország egyik legnagyobb versenyhátrányaként tart számon. Akik e területen vizsgálódnak, azok a társadalmi mobilitás hiányát az Egyesült Államokban (is) a földrajzi mobilitás elmúlt évtizedekben látott nagy visszaesésével magyarázzák.

Apa és fia jövedelmének egymással való korrelációja az OECD-országokban 2011-ben

Társadalomtudomány kémcsőben

A társadalomtudományokkal az az egyik legnagyobb probléma, hogy szemben a kémiával vagy fizikával, szinte lehetetlen meggyőző kísérleteket produkálni. A világ két különböző pontján könnyen elő tudunk állítani olyan laboratóriumi körülményeket, ahol a fa- és az ólomkalapács ugyanolyan gyorsan zuhan le a létra tetejéről – a gravitáció törvénye könnyen igazolható.

Azonban azt, hogy mi történik egy gazdasággal egy, öt és ötven éves időtávon, ha a jegybankok három műszakban fullasztják pénzbe, már lehetetlen kísérleti módszerekkel „megjósolni”. Sőt, még utólag sem tudjuk pontosan megmondani, mi zajlott le, olyan sok körülmény változik egy gazdaságban. Nem létezik ceteris paribus.

Magyarországon szintén sokat idézett probléma a mobilitás hiánya. Ennek rengeteg oka lehet, a tradícióktól, az oktatáshoz való hozzáférés hiányán keresztül a városi lét ijesztő költségéig. Sorolhatnám, de nem a mobilitás elméleti hátterét, hanem azt akarom bemutatni, mi történik, ha a bulinegyed találkozik a szociológus Exceljével.

Dráguló belváros

Ha már Excel, kezdjünk egy ábrával! Ezen azt látjuk, hogy az évek során hogyan változott az, hogy egy erzsébetvárosi lakóingatlan egy négyzetméterének árából hány négyzetméternyi lakóingatlant lehet néhány (önkényesen kiválasztott) külsőbb kerületben vásárolni.

Egy négyzetméter erzsébetvárosi ingatlan hány négyzetméter megvásárlására elég más kerületekben

Az ábra önmagáért beszél, de néhány dolgot kiemelnék:

  1. Csak 2010-től vannak adataink, de az látszik, hogy Erzsébetváros sokat drágult a többi kerülethez képest, bár 2011 végétől 2014 végéig stagnált az arány, a 2017-es év meg a bulinegyed relatív olcsóbbá válásával telik.

  2. 2010-ben egy négyzetméter Erzsébetvárosból nagyjából egy négyzetmétert lehetett vásárolni a X., a XX. és a XXIII. kerületben, viszont a XXII. kerületben csak 0,7 négyzetmétert – tehát ez utóbbiban hét éve még drágábbak voltak a lakások, mint a belvárosban. Most már 1,6-2,2 külsőbb négyzetmétert lehet egy négyzetméter Erzsébetváros árából vásárolni.

  3. Erzsébetváros mellett a X. kerület is sokat drágult az ábrán szereplő többi kerülethez képest.

Exportáltuk a belvárost

Mit jelent mindez a gyakorlatban? A különböző kerületekben az ingatlanárakat szerencsére még a kereslet-kínálat alakítja. Drasztikus változások nélkül nagyjából az lehet a normális, amit 2011 és 2014 között láttunk: a különböző kerületek értékeinek aránya nem változik. Azonban a belvárosban volt egy drasztikus változás: a technológia (Airbnb), az EU-ban kifejezetten alacsony magyar árak, Budapest turisztikai vonzereje és az Európa-szerte híressé váló budapesti, belvárosi éjszakai élet egymást generálva olyan spirálba csapott, hogy a belváros az egyik legfelkapottabb magyar exportcikké vált. Ami korábban elképzelhetetlen lett volna, az megvalósult: a belvárosi ingatlanokat a budapestiek helyett immár a brit alsó-középosztály számára lehet közvetve – ráadásul a legjövedelmezőbb, rövid távú bérleti konstrukcióban – értékesíteni. A lényegesen magasabb fizetőerővel rendelkező, ide összpontosuló kereslet pedig lényegesen magasabb árakat generált a többi kerülethez képest, ezt látjuk a grafikonon.

A professzor izgalma

A lakók egy része ettől nagyon nem boldog, ugyanis az exportcikké válás egyben azt is jelenti, hogy nem csak kapósabb, de zajosabb és büdösebb is lett a belváros. A kutyapiszok kerülgetését már megszokták az ott élők, az emberét nem szeretnék. Ez érthető. Ami kevésbé érthető, hogy ha a régi, szeretett belváros számukra most már egy pocsék, sokkal kevésbé szerethető belvárossá változott, akkor miért nem költöznek máshova?

Ráció és emóció

„De hát a pénz az csak pénz, viszont a lakás, ahol harminc éve élek…”A tudomány és a technológia jelenlegi állása szerint a pénz nem csak pénz. A pénz szabadidő, a pénz utazás, a pénz szórakozás, a pénz kevesebb stressz, a pénz egészség, a pénz hosszabb élet és esetleg az unokát is többet látom…, a pénz boldogság. És akkor azzal még nem is foglalkoztam, hogy nem is kell megválni attól a lakástól. Elég ezekben a szerencsés években kiadni és átmenetileg pár kerülettel kijjebb költözni, a boldogító albérletidíj-különbséget pedig zsebre tenni.

És ennél a pontnál dől előre izgatottan foteljében a mobilitást kutató professzorunk. Ugyanis az, amivel általában csak elméletben játszhatott el, most ott van a gyakorlatban. Mennyire mobilis a társadalom, hányan költöznek el, hányan hajlandók szakítani a megszokottal, csak mert megváltozott a környezet? Hányan akkor, ha ehhez anyagi ösztönzőt is kapnak? És hányan, ha ehhez busás anyagi ösztönzőt kapnak? Ne felejtsük a grafikont: 2010-hez képest – amikor a budapesti lakosok által generált széles piacon kialakult, összességében objektív árak azt tükrözték, hogy egy négyzetméter Erzsébetváros egy négyzetméter XXIII. kerülettel egyenértékű – az erzsébetvárosi lakó nagyon meggazdagodott. Már, ha hajlandó valamilyen formában realizálni ezt a Britanniában generált profitot, azaz valamilyen formában értékesíteni a lakását. Hiszen most a lakásáért megkapja ugyanazt a lakást, amit 7 éve is megkapott volna a XXIII. kerületben ÉS MÉG EGYET. Persze, ha nem akar két lakást, akkor a maradékból kiegészítheti a fizetését, nyugdíját vagy megveheti álmai autóját. Néhányszor.

Elmélet a gyakorlatban

A status quo bias lehet érzelmi és kognitív torzítás is, mindenesetre egy a sok közül, amelyekkel a bevezetőben említett Thaler foglalkozik: alapvetően előnyben részesítjük, ha nem változik semmi, minden marad a régiben. Oka lehet egyebek között az ismeretlentől való félelmünk, vagy a befektetéseknél is sokszor felmerülő veszteségelkerülő torzítás (jobban félünk 100 forint elvesztésétől, mint örülünk ugyanannyi megnyerésének). A status quo torzítás az, ami miatt például a legnagyobb magyar lakossági bank a nélkül is megőrzi az évtizedekkel ezelőtt hozzá szokott ügyfeleit, hogy a versenytársakhoz hasonlóan, folyamatosan kedvezményekkel bombázná őket.

Ez az a torzítás, ami a társadalmi mobilitás és így egy gazdaság versenyképességének a nagy gátja. Mert ugyan sokan elköltöztek, sokan kiadják a belvárosi lakásukat, azonban sokan továbbra sem hajlandók a kasszához fáradni, miután bankot robbantottak. Inkább egyre bőszebben tiltakoznak a bulinegyed ellen, ami – sikeres ellenlobbi esetén átmeneti – meggazdagodásukat eredményezte. Nem mellesleg e kelendő exporttermékünk útjába állva.

Innen, a HOLD Alapkezelőből nézve mindenesetre furcsa jelenség…, mi nem tudunk jobb pillanatot egy reáleszköz eladására, mint amikor az ára drasztikusan felmegy, miközben a véleményünk róla még romlik is.