okt.
23
2013

A nem létezõ német lakásárbuborék

A tábornokok mindig az elõzõ háborút vívják. Ez jut eszembe arról, hogy a Bundesbank buborékot emleget a német lakásárak kapcsán:

http://www.cnbc.com/id/101130887

http://www.portfolio.hu/gazdasag/mar_megint_baj_van_a_lakasarakkal.1.190802.html

Mivel az elõzõ (mostani) válságban fontos volt a lakásárbuborék, ezért mindenki árgus szemekkel figyeli a lakásárakat, és ha éppen kicsit felmennek, akkor kezdõdik is az óbégatás. De mint tudjuk a franciák is nagyon várták a németeket a Maginot-vonalnál. Nem arról jöttek. A következõ válság sem a lakáspiacról fog érkezni.

Nézzük csak miféle buborékot lát a Bundesbank:

Bundesbank warned that price rises in urban areas are difficult to justify based on fundamental factors, ugyanis országos átlagban 8 (!!!), a nagyvárosokban 20-25%-ot emelkedtek a lakásárak az elmúlt 3 évben.

És akkor most vessünk egy pillantást a német lakásárakra más országokkal összehasonlítva az Economist kiváló alkalmazásával:

http://www.economist.com/blogs/freeexchange/2011/03/global_house_prices

Minden országban komoly reáláremelkedés volt az elmúlt 40 évben, kivéve Németországot. Németországban a Bundesbank saját árindexe alapján is azt láthatjuk, hogy az újraegyesítéstõl egészen 2005-ig (!) estek az árak, és ma is alig vannak feljebb, mint 1995-ben. Ott vannak az árak, mint 20 éve. Buborék? Aligha.

Nézzük más európai országokkal összehasonlítva milyenek a lakásárak?

http://www.globalpropertyguide.com/Europe/square-meter-prices

Habár a fenti adatok nem teljesen pontosak, az jól látható – és más adatsorokból is ugyanezt a következtetést lehet levonni – hogy Európa legerõsebb gazdaságában a legalacsonyabbak a lakásárak, ami nonszensz. Nemhogy nincs buborék, de a kijelenthetjük, hogy a német lakásárak indokolatlanul ALACSONYAK. A party még csak most kezdõdik!

Miért voltak sokáig alacsonyak a lakásárak? Az újraegyesítés utáni nehézségek okozták az elsõ árcsökkenési hullámot, majd a 2000-es évek legelején Németországban komoly reformokat hajtott végre Gerhard Schröder vezetésével az SPD, ami az elmúlt 10 év kiváló gazdasági teljesítményéhez vezetett. Ennek egyik fontos eleme volt a munkaerõpiac felszabadítása, ami azzal járt, hogy a német bérek alig-alig emelkedtek, azaz hiába pörgött a gazdaság, abból inkább csak a cégek láttak hasznot profitnövekedés formájában (lásd DAX index szárnyalása), de a munkabérek nagyon nyomottak voltak, így fennmaradt a versenyképesség, és ezért van az, hogy Németország szétexportálja a világot. Viszont mivel a bérek nem nõttek nagyon, ezért a lakosság vásárlóereje sem tudott nõni, így nem jutott pénz lakásra sem, a lakásárak nem emelkedtek.

Ebben azonban a válság óta változás van, nem is kevés. Egyrészt a bankbetétek kamatozása nulla, így egyre többen vesznek befektetési céllal lakást. Másrészt Európa összes biztonságot keresõ pénze Németországba áramlott, a német bankok tocsognak a likviditásban, tudnak sok, olcsó jelzáloghitelt nyújtani. Ám a legfontosabb az, hogy elindulóban van a "rebalancing". Nem tarthat örökké az a folyamat, hogy a németek a mélyben tartják a béreket, különösen azért nem, mert Európa többi országa egyre versenyképtelenebb velük szemben. A kiegyensúlyozódás megkezdõdött: a periféria bérei csökkennek, a németek – immár reálértelemben és érzékelhetõen is – emelkednek.

A bérek tehát nõnek, van bõven olcsó hitel, a gazdaság erõs, a lakásárak más országokhoz képest alacsonyak, az alternatív befektetések semmit sem hoznak. Ebbõl nem jön ki semmi más, mint egy hatalmas boom. Amíg a berlini lakásárak felén-harmadán vannak, mint a londoni, párizsi, római árak, addig buborékról beszélni ostobaság. A német lakásárak nevetségesen alacsonyak, és valószínûleg még sokat fognak emelkedni.

http://www.zsiday.hu/blog/n%C3%A9met-lak%C3%A1s%C3%A1rbubor%C3%A9k