saota_epitesz_iroda_munkai_luxus_hazak_kulonleges_helyeken_00a

A nyílt végű ingatlanalapokról

Egy válságálló(nak tartott) konstrukció – ami gyakran pont a válságban nem működik. Miért is?

A cikk megírását egy ügyfelem esete ihlette bennem, aki egy privát bankot használva jó pár éve egy Magyarországon forgalmazott ingatlanalapba fektette pénzének egy részét. Az alap egyik befektetése olyan nagy bajba került, hogy az alapot több évre felfüggesztették. Se kivenni se hozzátenni nem lehetett. Mostanában nyitották (volna) ki újra, azonban akkora visszaváltási igénnyel szembesültek, hogy végül az alap felszámolása mellett döntöttek. Mivel a benne lévő ingatlanokat nem lehet egyik napról a másikra eladni, ezért a mostani döntés értelmében 5 évig fog tartani a megszűnés, miközben félévente kap majd valamekkora összeget a befektetéséből. Hogy a végére mennyit kap majd vissza a kezdeti befektetéséből egyelőre nem tudni. Annyi biztos azonban, hogy 7 évig tart, mire ebből a biztonságos(nak vélt) befektetésből vaskos bukóval ki tudja venni a pénzét.

Kékinges már írt egyszer ebben a témában. Így az ott említett elméletet nem elevenítem fel újra, viszont szeretnék eloszlatni két tévhitet a kérdéssel kapcsolatban.

Hit: Az ingatlan biztos befektetés – ha a tőzsde összeomlik, a tégla akkor is megmarad
Valóság: Igaz, hogy a tégla egy válság után is megmarad, de az ingatlanárak gyakran nagyobbat esnek egy válság során, mint a tőkepiac. Az árváltozás persze nem annyira látványos, mivel nincs olyan tőzsde, ahol a saját lakásunk árát folyamatosan követhetnénk. Mégis ismert, hogy nem kevés ingatlan ára 20-50 százalékot esett a mostani válságban, és rengeteg ingatlan gyakorlatilag még ma is eladhatatlan (vagyis nincs effektív ára). Az eladhatatlanság pedig sokszor jobban fáj, mint a komoly áresés. (téglából válságban nem nagyon lehet kenyeret venni)

Hit: Az ingatlanalapok az ingatlanok biztonságát ötvözik a tőkepiaci likviditásával. Ezért az ingatlanalap gyakorlatilag likvid ingatlant jelent.
Valóság: Amíg egy társasház, iroda, ipari terület eladása minimum hónapokig tart, addig az ingatlanalap befektetései sem lesznek likvidiek. Ergo addig likvid egy ingatlanalap, amíg az ingatlanok mellett van benne elég készpénz/bankbetét/kötvény ami az esetleges visszaváltásokat fedezi. Ha viszont ebből van benne sok, akkor az már igazából nem is az ingatlanról szól, inkább kötvény vagy likviditási alap(nak kellene hívni).

Vagyis, ha az ingatlanok hozamából akarunk részesülni, akkor olyan alapot kell vennünk, aminek jelentős (80-90 vagy akár 100% feletti, vagyis részben hitelből finanszírozott) ingatlanhányada van. Viszont ha likvidek akarunk maradni, akkor olyan alapot, amiben relatív kevés az ingatlan és van mellette elég cash egy pánikból fakadó visszaváltási hullám kielégítéséhez. Nyilvánvaló, hogy olyan ingatlanalap nincs, ami mind a kettő igénynek megfelel, tehát vagy ingatlan vagy likvid. Mivel egy retail (vagyis lakosságnak értékesített) ingatlanalap soha nem engedheti meg magának, hogy ne legyen likvid, így a retailben árult alapok soha nem lehetnek nagy ingatlankitettségű alapok, de ahhoz éppen elég a kitettségük, hogy ne bírjanak egy komoly pánikot, mivel a retail pénz tud a leggyorsabban elpártolni ettől az osztálytól, ha baj van. Erre jó példa az, hogy a 2008-as válság során szinte az összes Magyarországon retailben forgalmazott ingatlanalapot fel kellett függeszteni hónapokra. Elfogyott a pénz az alapokon belül. Ilyenkor ha további visszaváltási igény van, akkor pénzt kell csinálni, azaz el kell adni egy-egy ingatlant a portfólióból. Erre tehát akkor van szükség, ha sok visszaváltási igény jön, ami leggyakrabban nagy pánikokban fordul elő, amikor az ingatlanárak pont a pánik miatt leesnek. Aki próbált eladni ingatlant 2008 októberben, az tudja, hogy akkor éppen nem az eladás volt a legjobb ötlet. Viszont az alapban ez esetben nem volt kérdés, hogy el kell e adni, ez kötelező volt. Az alapok hozamai jelentősen meg is sínylették.

Végkövetkeztetésül tehát azt gondolom, hogy a bármikor eladható (un. nyílt végű) ingatlanalap hosszú távon nagyon ritkán működő modell. És pláne ritkán működik, ha kisbefektetők pénzét gyűjti össze. Az ingatlanok illikviditását ötvözi, a kisbefektetők kiszámíthatatlanságával, miközben jelentős összegű bankbetétet gyűjt a kibocsátó banknak (tisztelet a kivételnek).
Az ingatlanalap modell akkor működhet ténylegesen ingatlanalapként, ha határozott időre jön létre és közben nem lehet kivenni belőle pénzt. Erre azonban elsősorban csak nagy intézmények és kifejezetten vagyonos magánszemélyek tudnak hosszú távra forrást biztosítani, a lakossági ügyfelek sajnos nem.

Fotó: lakbermagazin.hu