A tagadás fázisa

A budapesti lakáspiaci fellendülés a korai „tagadás” fázisában van, mondta értő kollégám egy tegnapi beszélgetésen, és én teljesen egyetértek vele.

Hogyan kezdődik a legtöbb gazdasági/piaci fellendülés? Szörnyűséges helyzetben, borzasztó körülmények közepette az árak mélypontot ütnek. Ezután elindul egy stabilizálódás és érthetetlen okból elindul az árak emelkedése. Ezt még általában megszakítja valami újabb probléma, de ezután a javuló fundamentális helyzetben már egyértelmű emelkedés indul el, ezt azonban a szereplők többsége nem hiszi el: az árak mennek fel, de a többség azt mondja, hogy ez úgysem tartós. Ez a tagadás fázisa. Befektetőkkel beszélgetve az alábbiakat hallom: „Persze most emelkedik, de majd visszaesik, ha jönnek az árverések”. „Csak az ingatlanosok beszélik fel az árakat.” „Ilyen politikai helyzetben nem lehet tartós emelkedés”, stb., stb.

Ezt bővebben ez a tőzsdei „öröknaptár” szemlélteti.

A piaci emelkedéseknek, legyen szó részvényekről, vasércről vagy lakásokról, ez a legjobb része. Ilyenkor szinte ellenállás nélkül tudnak emelkedni az árak, mivel a többség a partvonalon van és nem hiszi el azt, ami zajlik. Pedig a fundamentális helyzet szerintem nem lehetne egyértelműbb: a budapesti migráció pozitív, a lakások egy részét a szobakiadók (airbnb, booking, stb.) kivonják a piacról, soha nem volt ilyen olcsó a hitel, az alternatív befektetési hozamok a béka feneke alatt, a lakások mind saját historikus értékelésükhöz, mind a régióhoz képest olcsók, nincs új kínálat (mert ilyen árakon nem éri meg építeni), a reálbérek nőnek, a gazdaság erősödik. Igazándiból ilyen együttállás mellett nem emelkednie, hanem robbannia kéne az áraknak.

Egyébként a numbeo.com számai alapján megnéztem, hogy a helyi bérekhez képest mennyibe kerül egy átlagos lakás vásárlása különböző európai nagyvárosokban. A kisebb szám jelenti azt, hogy az adott országbeli bérekhez képest a lakás olcsóbb, azaz ez valódi alma az almával összehasonlítás, mindig a saját vásárlóerővel veti össze az árakat. Jól látható, hogy Budapest (Berlin is, bár a fejlettebb országokban jellemzően alacsonyabb ez a mutató, tehát inkább a környező országok a jó összehasonlítási alapok) bőven kilóg lefelé a sorból:

Bp. Bukarest Pozsony Zágráb Varsó Bécs Berlin Madrid Lisszabon Athén
1,75 2,25 2,31 2,27 2,35 2,96 1,75 2,04 1,94 2,03

20% emelkedés kéne csak ahhoz, hogy a régió átlagát hozzuk, és akkor még a fenti többi pozitív tényezőről nem is beszéltem. Érdekes lesz látni, hogy a tagadók vagy a fundamentumok győznek-e a következő években a fenti „csatában”…