Adóval az ingatlanárak elszállása ellen – Lássuk, mennyire lesz hatásos!

A világ számos pontján próbálnak úgy gátat szabni az ingatlanárak emelkedésének, hogy adminisztratív eszközöket (például adót) vetnek be a lakatlanul hagyott lakások tulajdonosai ellen. A világ legdrágább ingatlanpiacával büszkélkedő Hongkongban is ezt próbálják most meg, a nagy kérdés, hogy a tervek az ingatlanfejlesztők lobbi-tevékenysége mellett mennyit fognak puhulni.

Nemcsak Magyarországon figyelhető meg jelentős ingatlanár-emelkedés, a világ számos pontján hasonló jelenségre lehetünk figyelmesek. Ez teljesen természetes a válságból való kilábalás közepette, a javuló jövedelemi kilátások és a kedvező hitelhez jutási lehetőségek kiváló táptalajt jelentenek az árnövekedésnek.

Nem mindegy azonban, hogy milyen szintről indulnak meg a lakásárak és van egy városállam, amelynek nagyon komoly problémát jelent ez. Bármelyik globális listát nézzük is meg, a legdrágább ingatlanpiac Hongkongban van, ahol például a Forbes gyűjtése szerint az átlagos négyzetméterár meghaladja a 3 millió forintot. A legdrágább ingatlanok négyzetméterárát pedig jobb, ha nem is tudjuk. Van olyan garzon, amit egymillió dollárért hirdettek, vagyis közel 300 millió forintért.

A Forbes 2017-es listáján Hongkong már sorozatban a hetedik éve volt a legdrágább lakáspiac. A medián ingatlanár 18,1-szerese volt a medián éves átlagos nettó jövedelemnek. Az árak az utóbbi években ráadásul meredeken emelkedtek, aminek 4 fő tényezője volt: 1) alacsony lakáshitelkamatok, 2) a kontinentális kínaiak növekvő kereslete, 3) elégtelen szabad földterület, 4) befektetői spekuláció.

Az egyik legnagyobb kihívás a városállamban, hogy a világ legsűrűbben lakott területe, 7,4 millió ember osztozik egy mindössze 2755 négyzetkilométeres területen. Összehasonlításként úgy képzelhetjük el, mintha egy Nógrád megyényi területen kellene élnie a közel 7,5 millió embernek. Ezért is óriási a verseny az ingatlanfejlesztők között a szabad területekért, ez a verseny viszont nemhogy lenyomja az árakat, hanem inkább emeli.

Az utóbbi években a területek hasznosítási jogát rendre nagy kínai beruházók nyerték el, akik a titkos állami aukciókon nem rettentek vissza a kiugróan magas ajánlatoktól. A fő céljuk ugyanis az volt, hogy magát a területet szerezzék meg. Ahhoz viszont, hogy a fejlesztőknek is meglegyen az elégséges profitja, sok esetben kivártak és nem adták el azonnal a felépített ingatlanokat. Van olyan eset, hogy egy 2005-ös projektnél még most sem adták el az összes lakást.

A helyi hatóságok úgy próbálnak ez ellen a kivárási taktika ellen tenni, hogy egy új adót vezetnének be. A frissen épített, de legalább egy éve üresen álló ingatlanokra vetnének ki adót, ezzel arra ösztönözve a fejlesztő tulajdonost, hogy minél gyorsabban próbálja meg a piacon értékesíteni az ingatlanát. Azt várják a tervezett intézkedéstől, hogy az ingatlanárak növekedési üteme visszaesik.

A médiához kiszivárgó, de egyelőre nem elfogadott javaslat szerint az adó a következőképpen nézne ki. Egy, az állam által kijelölt szakértő felmérné a piaci hozamok alapján, hogy az üresen álló ingatlant mennyiért lehetne egy évre kiadni. Az adó ennek a duplája lenne. Például egy 46,5 négyzetméteres ingatlant, amit havonta 1,5 millió forintért lehetne kivenni, annak az éves bérleti díja 18 millió forint. Az adó ennek a kétszerese lenne, 36 millió forint.

Nem Hongkong lesz az első, aki ilyen speciális adóval megpróbálkozna, hasonló rendszer működik például Szingapúrban és Vancouverben is. Szingapúrban a fejlesztőknek 5 éven belül el kell adniuk az összes lakást, különben a földterületért kifizetett összeg 10%-át be kell fizetni büntetésként. Vancouverben, a nem helyi lakosok által – legalább 6 hónapra – lakatlanul hagyott ingatlanok értékének 1%-át szükséges befizetni adó formájában.

A szakértők és ingatlanpiaci szakemberek nem osztják a politikusok lelkesedését és úgy vélik, hogy egy hasonló adó bevezetése nem fogja megállítani az árak emelkedését. A fejlesztők érthető módon nem rajonganak a kezdeményezésért, valószínűleg mindent meg fognak tenni azért, hogy ha lesz is adó, akkor egy enyhébb verzió kerüljön bevezetésre.

Az elemzők azért is kételkednek a lépés hatékonyságában, mert a 2017 végi adatok szerint mindössze 9400 új építésű és éppen üresen álló ingatlan volt Hongkongban (5000-et belőle 2017-ben építettek fel). Való igaz, hogy a következő 2-3 évben ez a szám jelentősen emelkedni fog, de például az üresen álló használt lakások száma eléri a becslések szerint a 33 ezret. Ez utóbbi lakásokra az adó nem vonatkozna az első tervek alapján.

Mint minden állami beavatkozásnál, itt is a részletes szabályozás ismeretében lehet majd csak megállapítani, hogy mennyire lesz hatásos az intézkedés. A politikusok nyilatkozataiból optimizmus olvasható ki, viszont a szakértők inkább pesszimistán tekintenek a jövőbe. És akkor még nem beszéltünk arról, hogy az ingatlanfejlesztői szakma már megkezdte a mozgolódást. Bőven elképzelhető, hogy a terv sokat fog puhulni, amíg eljut a bevezetésig.