Angol ingatlanbuborék?

Egy Angliában élő barátom azzal a kérdéssel fordult hozzám, hogy akkor most buborék van-e a brit lakáspiacon? Gondoltam, hogy a sok százezer “kitántorgott” honfitársunk kapcsán a válasz talán némi közérdeklődésre is számot tarthat.

Az első kérdés, hogy mi az a buborék? Ex-post persze tudjuk, ami után nagy összeomlás jön, az buborék volt. De mivel a buborékok jelentős része teljesen racionális érveken épül, és az összeomlás pillanatáig nem egyértelmű, hogy mi lesz a végeredménye, így előre buborékként tipizálni valamit meglehetősen nehéz. Inkább nézzük meg, hogy mi mozgatja a lakásárakat (bárhol).

– Migráció. Az egyik legalapvetőbb tényező: ahová sokan költöznek, ott sok lakásra lesz szükség, ahonnan elköltöznek ott meg sok eladandó lakás lesz.

– Jövedelmek. A jövedelmek növekedésével nő a vásárlóerő: ha többet keresünk, többet tudunk lakásra költeni

– Hitellehetőségek: Mivel a legtöbb embernek, nincs egyszerre annyi pénze, hogy lakást vegyen, a hitelhez jutás (mennyit adnak, mekkora önrésszel), és a hitel költsége (THM, mennyi lesz a havi törlesztő) alapvető meghatározó tényezők

– Árazás: Historikus és regionális összehasonlításokkal meg lehet nézni, hogy drága-e vagy olcsó egy piac. Ez 1-2 éves távon jellemzően nem működik (a tőzsdén sem), hosszabb, 5-15 éves távon már inkább.

– Építési költségek: Ezen nincs mit ragozni, talán annyi kell hozzátenni, hogy országról országra változik: ahol drága a munkaerő, ott drágább az építkezés. A gazdaság növekedésével nőnek a bérek, és drágulnak az építési költségek is

– Szabályozás, építési lehetőségek: Nagyon fontos. Ha nincs hely, vagy a szabályozó hatóság nem engedélyez új területeken építést, nem növeli a beépíthetőséget, stb. akkor nem lehet építeni, nincs kínálat., és ez felviszi az árakat (pl. Kalifornia számos része) . Ha sok a hely, engedik az építést, akkor nem nagyon mennek fel az árak, mert a kereslethez nagyon rugalmasan tud igazodni a kínálat (pl. Texas).

Nézzük meg a fentiek alapján, hogy mi folyik Angliában (azon belül is elsősorban Londonban és környékén)?

Óriási az Angliába irányuló külföldi migráció: egyrészt jönnek a külföldiek, akik főleg Londonban, és környékén telepszenek le, miközben a britek Londonból kifelé mennek (East, South East, South West).  A lényeg, hogy folyamatosan nő a lakni szándékozók száma Londonban és szélesebb értelemben vett környékén.

A gazdasági válság vége óta nőnek a jövedelmek, és a 0%-on tartott kamatnak köszönhetően van sok, olcsó hitel. Árfelhajtó tényező.

Árazás: A legtöbb mutató alapján magas, és a túlértékeltségnek valahogy majd el kell tűnnie, de rövid távon ez nem számít, inkább hosszabb távon meghatározó(bb).

A legfontosabb azonban a szabályozás, amiről az elmúlt 1-2 évben sokat írt pl. az Economist című lap. Ebben a témában nem vagyok nagyon otthon, de ha jól értem, akkor az önkormányzatok nagyon nehezen engedélyeznek új építéseket, új területeket bevonni beépíthető belterületbe nagyon nehéz, és emiatt nagyon kevés új építés van.

Tehát összefoglalva: jön egy csomó új kereslet (bevándorlók, beköltözők), ami a szabályozás miatt nem nagyon tud kínálattal találkozni, így az árak felfelé tolódnak, különösen, hogy nő a gazdaság, és van hitel. Mi tudna ezen változtatni? Vagy az ha elkezdenének új területeket elérhetővé tenni építés céljából, erre azonban rövid távon kicsi az esély; vagy ha lenne egy gazdasági összeomlás, egyelőre ez sem látszik; vagy ha megállítanánk teljesen a bevándorlást; vagy ha a hitellehetőségeket jelentősen beszűkítenék. Az utóbbi kettőre láthatóan van igény, és valószínű, hogy a BoE szigorítani fogja a hitelek elérhetőségét. Ha nem lenne (vagy jelentősen kisebb lenne a) bevándorlás, és szigorúbb lenne a hitelhez jutás, az valószínűleg leállítaná az áremelkedést, de összeomlást, tehát klasszikus buborékkipukkanást valószínűleg nem hozna, csak az, ha ismét recesszió alakulna ki ÉS PÁRHUZAMOSAN sok új lakáskínálat (beépíthető terület) kerülne a piacra. Erre sem látok sok esélyt. Az azonban teljességgel lehetséges, hogy ha a fentieknek megfelelően beszűkítik a keresletet, akkor mondjuk hosszú évekig nem mennek sehova sem az árak, és így korrigálódik a túlértékeltség.

Az angol ingatlanok drágák (befektetési céllal nem is vennék emiatt), de valószínűleg azok is maradnak…

www.zsiday.hu