máj.
22
2013

Búcsú a megszorítástól

A megszorítások politikájának vége. Mind Európában, mind máshol. Sem a társadalom nem viseli el, sem a közgazdász szakma nem áll már egyöntetûen mögötte, sem a piaci kényszer nem mutat ebbe az irányba. Ráadásul az elmúlt 2-3 évben a nagy egyensúlytalanságokat sikerült kiküszöbölni: a PIGS országok hatalmas folyó fizetési mérleg hiánya mára teljesen eltûnt, az összeurópai elsõdleges (kamatfizetés elõtti) költségvetési egyenleg a korábbi mínusz 3-4%-ból nulla százalékra ment fel, A recesszióban vergõdõ országok számára növekedésre van szükség, és a megszorítás megöli a növekedést. A nagy kérdés csak az, hogy miután a megszorítások politikája véget ér, lesz-e, és ha igen mekkora növekedés várható?

Én úgy vélem, hogy Európa 1-2%-os, Magyarország pedig a hét hosszú depressziós év után éves 2-3%-os növekedésre lehet képes. Ma már szinte idehaza elképzelhetetlennek tûnik, hogy a gazdaság tényleg, stabilan növekedjen, a recesszió tudata úgy beleivódott mindenkibe, ami nem is csoda, hiszen a magyar GDP a 2005-ös szint környékén van, a lakossági fogyasztás meg még lejjebb. Eközben, ami különösen érdekes: a lakások reálára az 1999-2000-es szintekre esett vissza.

http://www.fhbindex.hu/FHB-Index/Letoltheto-anyagok/FHB-Lakasarindex/Legutobbi-kiadvanyunk/FHB_Index_2012q4_Prognozis2013_hun.pdf

Ha elhisszük azt, hogy a következõ öt évben éves 2-3% infláció és 2-3% növekedés lesz (ami szerintem egy racionális feltételezés), és feltételezzük, hogy a fõvárosi lakásárak (a vidéki ingatlanok nagy része a folyamatos negatív migráció miatt befektetési szempontból valószínûleg érdektelen, és a mondandóm nem vonatkozik rájuk) a nominális GDP-növekedést követik (szintén racionális feltételezés szerintem), akkor öt év múlva a 2005-ös GDP-t nominálisan kb. 25-35%-kal fogjuk meghaladni, ennyi felértékelõdés adódhat a növekedésbõl. Az értéknövekedés másik forrása a lakásárak normalizálódása, mivel nagyon nagy az alulértékeltség. Ebbõl szintén könnyedén adódik minimum 20-30% emelkedési potenciál. E kettõt összekombinálva elég könnyû elképzelni, hogy a 2018-19-re a jelenlegit 50-80%-kal meghaladó lakásárakat fogunk látni. A lakásbefektetés néhány éves távon sokkal jobb üzletnek tûnik, mint a bankbetét vagy az állampapír. A nettó kiadási hozammal számolva éves 10-15%-os teljes (nominális) hozama lehet a lakásbefektetésnek, és valószínûleg más ingatlanok is hasonló felfelé potenciált rejtenek.  Jól mutatja az alulértékeltséget az az ábra, amit egyébként szerintem Magyarországon én készítettem el és publikáltam több helyen (már jópár éve), de örömmel látom, hogy az FHB is elkészítette sajátját (a fenti link 10. oldalán). A "hány havi kereset egy négyzetméter lakás ára Budapesten?" kérdésre jól mutatja a választ az ábra: míg 2000-2004 között ez az érték némiképp 2 felett volt, mára 1,3-ra esett, azaz a lakások a keresetekhez képest sokkal olcsóbbakká váltak. Nincs az ábrán, de saját számításaimból kiderül, hogy a legutóbbi lakásmélypontban, 1998-ban ez az érték kb. 1,5 volt, azaz ma még az akkori mélypontnál is nagyobb az olcsóság. Nem is ragozom tovább: az ingatlan az egyik legolcsóbb eszköz, ami valószínûleg komolyabb felértékelõdés elõtt áll, ha Magyarországon a fentieknek megfelelõen beindul a növekedés.

Egyébként a kereskedelmi ingatlanok piacán is vannak lehetõségek, egyrészt a minden összevetésben alacsony bérleti díjak emelkedése, másrészt a még mindig igen magas, 7,5-8%-os kiadási hozamok csökkenése révén. Itt sem nehéz elképzelni éves 10%-os értéknövekedést a következõ öt év átlagában… 

http://www.zsiday.hu/blog/b%C3%BAcs%C3%BA-megszor%C3%ADt%C3%A1st%C3%B3l