57334514 - concept of real estate financing

Ingatlan vagy részvény? Ezt mutatja 150 év története

A történelmi csúcson lévő részvénypiacok és a több országban is tetőző ingatlanpiacok láttán felmerülhet a kérdés, hogy melyikkel is lehet magasabb hozamot elérni. Hosszú távú, 150 évet is felölelő és 16 országra kiterjedő adatokra támaszkodva azt lehet mondani, hogy az ingatlan befektetők szekere kicsit jobban ment. Az ingatlan átlagosan 7%-os hozamot biztosított évente, míg a részvény 6,9%-ot. Kockázat szempontjából persze igen különböző a két befektetés, viszont az biztos, hogy egy jól diverzifikált portfólióban mindkettőnek megvan a helye.

Az alacsony hozamkörnyezetnek köszönhetően a világ számos országában aranykorát éli az ingatlanláz, immár hazánkban is 3 éve tart az árak emelkedése. Ilyenkor az ingatlanbefektetések szerepe is felértékelődik, de ennek a jelentősége természetesen országonként eltér. Vannak olyan országok, ahol a részvénybefektetés népszerűbbnek számít, ugyanakkor van, ahol hagyományosan az ingatlanok töltenek be nagyobb szerepet. Amerikában például a lakosság pénzügyi vagyonának több mint a felét is részvényben tartja, míg egyes európai országokban érezhetően nem ilyen közkedvelt a részvény. A tőzsdei részvénybefektetések aránya hazánkban mindösszesen 2%-ot tesz ki a teljes pénzügyi vagyonon belül, viszont a lakosság teljesen vagyonán belül az ingatlan a 60%-ot is eléri.

Időről időre felmerül az a kérdés is, hogy vajon az egyes befektetések közül hosszú távon melyikkel lehet magasabb hozamot elérni. Nagyon sok összehasonlítást találni erről, azonban egy friss tanulmány szerzői 16 ország tekintetében igazán hosszú, közel 150 éves időtávon vizsgálódtak. Összegyűjtötték az egyes országokban a részvény-, állampapír- és a lakóingatlan befektetéseken elérhető hozamokat.

A monumentális adatbázis eddig egyedülállónak számít a maga nemében, bár a szerzők minden igyekezete ellenére felmerül a történelmi adatok megbízhatóságának kérdése. Ráadásul az ingatlanok értékét egyébként is különösen nehéz mérni.

Az adatokat átnézve, arra a következtetésre lehet jutni, hogy igazán hosszú távon az ingatlanbefektetés éves hozama (bérleti díj + az ingatlan felértékelődése) nagyjából 7%-ra tehető, és ettől csak 10 bázisponttal marad el a részvény. Persze országonként eltérő a kép, hiszen az egyedi sajátosságoktól függően változik az ingatlannal és részvénnyel elérhető hozam. Ráadásul a részvénypiacok érettsége, az adott kultúrában betöltött szerepe is nagyon fontos.

Ingatlan- és részvényhozamok az egyes országokban (évesített, 1870-2015) (Forrás: Jorda et. al 2017)

Franciaországban bizonyult a legnagyobbnak a különbség, itt az éves hozam tekintetében az ingatlanok 3,3%-kal múlták felül a részvényeket, de például Norvégiában, Portugáliában és Belgiumban nagynak bizonyul a különbség.

Ugyanakkor korántsem mindegy, hogy milyen időszakot veszünk górcső alá, ugyanis az elérhető hozamok időről időre is változnak. Amennyiben a hosszú időtávot lecsökkentjük és 1980-tól vizsgálódunk, már a részvényeknek kedvez a szerencse. Ekkor a 16 országban a részvények átlagos évesített hozama 10,7%-ra ugrik, az ingatlanoké pedig 6,4%-ra csökken. Hozzá kell tenni, hogy az ingatlanpiaci ciklusok hosszabbnak bizonyulnak a részvénypiaci ciklusoknál és az 1980-as évektől számos országban éppen mélypontját élte az ingatlanpiac is. Ott van például Japán esete, ahol az 1990-es években jelentősen visszaestek az ingatlanárak.

Az viszont érdekesnek tűnik, hogy a kockázatokkal korrigálva még mindig az ingatlanok hozama bizonyul magasabbnak. A Sharpe-mutató értéke alapján a vizsgált 16 országból 14 esetében az ingatlan nyújtott magasabb hozamot. Ugyanakkor arra nem derül fény, hogy az adók és egyéb költségek figyelembe vételével megváltozik-e a sorrend, hiszen ezeknek a hatása is igen jelentős lehet.

A szerzők adatai alapján az ingatlan feleannyira bizonyul kockázatosnak, mint a részvény. Ezzel nagyon könnyen lehet vitatkozni, hiszen az ingatlannak is megvannak a saját kockázatai, vegyük csak a fenntartás, bérlő hiányában a kiadatlanság vagy a káresemények okozta költségeket. Ráadásul a likviditási kockázat (nem biztos, hogy egyik napról a másikra eladható), és az ingatlanpiac ciklikussága is csak növeli az ingatlanbefektetéssel járó teljes kockázatot.

Annak ellenére, hogy az ingatlan hosszú távon is jó befektetésnek bizonyul, még egy, a mostanihoz hasonló ingatlanpiaci láz esetén sem szabad mindent feltenni rá. Egy jól diverzifikált befektető portfóliójában mindenesetre megvan az ingatlannak is a helye és a szerepe, ilyen értelemben nem is lehet összehasonlítani egy részvénnyel.