Shiller-Case index
máj.
23
2012

Ingatlanalapok – „Nice” try

Egy ügyfelem hívta fel a figyelmemet egy vele kialakult helyzetre. Ingatlanalapokról van szó. Gondoltam írok az elméleti háttérről egy pár sort. Sokkal kockázatosabbak ezek, mint feltételeznénk… még akkor is, ha a lakosság egyik kedvenc befektetése a kockázatmentesnek hitt “ingatlan” benne van nevében…

A befektetési alapoknak rendkívül sok fajtája létezik. A zártvégű alapok esetében az alapkezelő a kibocsátási eljárás során előre meghatározott számú befektetési jegyet bocsát ki, amelyek száma később sem változik, a lejáratig nem váltja vissza ezeket. A nyíltvégű alapok esetében az alapok tőkéjének nagysága előre nem meghatározott. Az újonnan kibocsátott befektetési jegyek értékével nő az alap, a visszaváltott befektetési jegyekkel pedig csökken.

Ennyit a száraz elméletről. A konstrukció jellegéből adódóan a nyíltvégű alap befektetői szempontból nagyon kényelmes, mert bármikor (reméljük persze, hogy a legjobb pillanatban) pénzünkhöz, vagy annak egy részéhez tudunk jutni. Egy indexkövető részvényalap esetében ez tud is működni. Ha az alapba bejön új pénz, akkor az alapkezelő arányosan vesz az alapba értékpapírokat. Ellenkező esetben elad és ez nagyon fontos… elad, mert el tudja adni piacon… nyíltvégű alapot likviditás hiányában nem könnyű menedzselni.

Részvényt, főleg nemzetközi részvényt rövid idő leforgása alatt el lehet adni, így a bejövő és kiáramló pénzeket lehet menedzselni. Mi a helyzet egy nyíltvégű ingatlanalappal? Az ingatlanalapoknál az alap pénze 70-80%-ban ingatlanban van, a maradék 20-30% pedig cash-ben. Ha az alap befektetési jegyeinek 10%-át visszaváltják, akkor semmi gond, a befektetőket ebből a cash-ből ki lehet fizetni. Baj csak akkor van, ha mondjuk a befektetési jegyek 50… ne adj Isten 70-80%-át vissza akarják váltani. Egy ilyen esetben a tárgyalt alap mögött lévő ingatlanokat ki kell likvidálni… és ez nem biztos, hogy olyan egyszerű, mert…

Kevés olyan ingatlanról hallunk, melyet pár pillanat leforgása alatt eladtak rendkívül kedvező áron… Apropó ár. Erről már írtam egy korábbi bejegyzésemben. Az ingatlanalapokban lévő ingatlanok árát értékbecslő cégek értékelik. Biztosan legjobb tudásuk szerint járnak el, de valljuk be, nincs könnyű dolguk, továbbá olyan is előfordult már, hogy egy adott alap mögött lévő ingatlanportfólió értékelését átvette egy konkurens cég és az adott alap árfolyamát le kellett csökkenteni. Mindenesetre nyíltvégű alapként kisbefektetőknek eladni ezt az alapot akkor lehet, ha nincs nagy tőkepiaci pánik, melynek következtében a sok befektető gyorsan ki akarja venni a pénzét, mert akkor az alap menedzselése nehézkessé válik. A fent említett tényezők miatt úgy gondolom zártvégű formában kedvezőbben lehetne az említett alapokat működtetni.