INGATLANBOOM: EZ MÉG CSAK A KEZDET

Felrobbantak az albérleti díjak. Airbnb-láz. Buborék! Ugye most van ez a fellángolás a pesti lakáspiacon, de majd visszaesnek az árak? Ugye?

Nagyjából heti háromszor hangzik el ez valamelyik barátom/ismerősöm szájából, és általában azt válaszolom, hogy szerintem a lakáspiaci áremelkedésnek még csak az elején vagyunk.

A lakáspiac olyan mint a foci, sőt. Nem csak hogy mindenki ért hozzá, és van róla véleménye, de érdekelt fél is: aki már vett, az az emelkedésben bízik, aki még nem, az a visszaesésben reménykedik. Természetesen mint bármely eszköz árával kapcsolatban, itt is ugyanaz a helyzet: nincs tuti. De azért a múltbeli esések és emelkedések vizsgálata alapján pár következtetést le lehet vonni.

1. Időtávok: jellemzően egy nagy esés után ha elindul egy új emelkedő szakasz, akkor az nem 1-2 évig szokott tartani, hanem 5-10 évig simán. Mivel Magyarországon 2008-tól 2013-14-ig áresés/pangás volt, ezért jogos azt feltételezni, hogy ha nincs valami külső sokk, akkor 2020-ig simán kitart az emelkedés.

2. Migráció/demográfia. Talán ez a legfontosabb tényező az ingatlanpiacon. Itt elég kettős a kép. Egyrészt Magyarország lakossága fogy, másrészt pedig kivándorlás is van, tehát széles, országos emelkedésre, nagymértékű felívelésre nem lehet számítani. De ez mindenhol így van. Detroitban ingyen dobják az emberek után a lakásokat, miközben Kaliforniában több millió forintos négyzetméterárak vannak. Ugyanígy az valószínűsíthető, hogy a munkahely nélküli kisebb falvak, települések árai Magyarországon is tovább csúsznak lefelé, viszont azok a helyek, ahová az emberek mennek (elsősorban a munkalehetőségek miatt), ott emelkednek az árak. Ezen belül Budapest és az agglomeráció kiemelt jelentőségű. Ide jönnek tanulni a középiskola után sokan, itt maradnak dolgozni és egy idő után felköltöznek a nagyszülők is, hogy az unoka közelében legyenek. Hiába lakik már így is 3 millió ember ebben a régióban, ez egy önerősítő folyamat, amit a statisztikai adatok is alátámasztanak: a falvak néptelenednek, a fővárosba (és még néhány nagyvárosba) költöznek az emberek. Nem látom, hogy a következő pár évben ez mitől változna.

3. Gazdasági teljesítmény. 7 év depresszió (2006-2013) után a magyar gazdaság stabil növekedési pályára lépett. Lehet, hogy az EU-s pénzek nélkül nem nagyon lenne növekedés, de EU-s pénzek vannak és lesznek még pár évig, méghozzá nem kevés: a GDP 4-5%-a évente! Emellett pozitív a külkereskedelmi mérlegünk, kiegyensúlyozott a költségvetés, széles mozgástere van a monetáris politikának, rapid módon épül le minden szektorban a devizaadósság, azaz csökken a külföldtől való függés. Mindez arra mutat, hogy a következő években lesz valamekkora növekedés Magyarországon. Az, hogy ez 1-2-3 vagy éppen 4% lesz, az az éppen megnyilvánuló rövidebb távú helyzet függvénye (pl. visszaesik-e Kína autók iránti kereslete vagy milyenek lesznek a gabonaárak és termés, vagy hogyan alakul a kamatkiadásunk, és emiatt mekkora mozgástere lesz a kormánynak adócsökkentésre vagy más fiskális stimulusra, stb., stb.). Ha van gazdasági növekedés, akkor jellemzően emelkednek az ingatlanárak.

4. Kínálat. Az ingatlanciklus jellemzően akkor van a mélyponton, amikor semmit sem építenek, és akkor van a tetőn, amikor daruk borítják be a várost. A statisztikai adatok itt is segítenek: fényévekre* vagyunk egy lakásépítési boomtól.

5. Árak. Mindenhez képest olcsók a hazai ingatlanok. Az eszközök hosszú távú hozamát pedig elsősorban a kiinduló árazásuk határozza meg.

6. Kamatok. Béka feneke alatt. Sőt, jön a pénzügyi elnyomás. A jegybank, ha képes lesz rá, infláció alatti kamatszintet fog tartani, ami a (kész)pénzben megtakarítók vagyonának elrablását jelenti. Logikus módon erre a megtakarítók alternatív eszközök felé való mozgással reagálnak. Ezek közül egyik az ingatlan, ami társadalmi hagyományaink miatt kiemelt szerepet játszik nálunk.

Őszintén szólva, ha a fentiek összeadom, akkor ugyanoda jutok, mint az elmúlt 2 évben mindig. Amíg nem épül olyan sok lakás (itt elsősorban Budapestről beszélek), hogy felszívja, sőt meghaladja a bevándorlók, airbnb-zők, itt tanulók, felköltözők létszámát, és/vagy amíg nincs nagy gazdasági recesszió Magyarországon, addig a nemrég megindult ingatlanpiaci fellendülés tovább fog tartani. Igen, valóban sok helyen a lakások 10-20-30%-kal drágábbak, mint egy éve. De ez nem jelenti azt, hogy ne lehetnének 1-2 év múlva még ugyanennyivel drágábbak. Sőt, ez a valószínű forgatókönyv.

*Igen, tudom, hogy a fényév a távolság mértéke és nem az időé. :)