Ingatlanpiac: Nyár

Az ingatlanpiaci ciklusok jellemzően hosszúak és nagy a tehetetlenségük. Ha egyszer elindul egy fellendülő szakasz, az nem egykönnyen áll le, ha viszont lejtmenetbe kapcsol, akkor sokáig tart a szenvedés. A lakáspiac az ingatlanpiac egyik alszegmense, de a lakosság számára a legjobban érzékelhető. Ezen a piacon a legutolsó felívelő szakasz 1999 elején indult, nem is véletlenül. A lakások eléggé olcsóvá váltak, a kamatok a korábbi 20-30%-os tartományból 10% környékére szerényedtek, ami akkor nagyon alacsonynak tűnt, ráadásul a korábbi befektetési mánián, a tőzsdén százmilliárdokat buktunk, és így a befektetők biztonságosabb lehetőségeket kezdtek el keresni. Ugyanez történt 2014-15-ben is: az olcsóvá vált lakások mellett a kamatszint összezuhant, a Quaestor és BudaCash botrány miatt pedig ismét sokan a kézzelfoghatóbb lehetőségek felé fordultak.
Az 1998-99-ben indult fellendülés hihetetlen gyorsan nagy áremelkedést produkált, 2000-re duplázódtak, egyes helyeken triplázódtak a lakásárak. Ehhez hasonlóan az elmúlt 1-2 évben Budapesten szintén gyors és jelentős árfolyamemelkedést láthattunk. Azonban – és ez már sokkal érdekesebb a jövő szempontjából – a nagy fellendülés után 2000-2001-ben nem állt meg a lakásárak emelkedése (lásd pl. FHB lakásárindex), annak ellenére sem, hogy beindultak a fejlesztések, hanem (mind nominálisan, mind reálértelemben) szép lassan tovább emelkedtek az árak 2003-4-ig, majd reálértékben a következő 3-4 évben oldalaztak (nominálisan tovább nőttek 2008-ig!).
Azt gondolom, most is hasonlóra számíthatunk. Habár a nagy fellendülés már megvolt, és a hosszú tél után az ingatlanpiac tavasza, gyors kivirágzása lezajlott, elég ritka, hogy a tavaszt ismét tél kövesse, inkább nyár szokott jönni utána. Tegnap egy kollégám kissé aggódva jegyezte meg, hogy míg 2-3 éve egy fia darut nem lehetett látni, most kezdtek eléggé elszaporodni. Ettől azonban nem kell megijedni: nincs fellendülés anélkül, hogy ne lenne fellendülés, azaz az ingatlanpiaci ciklus második szakaszában, úgymond nyáron, teljesen természetes, hogy beindulnak az építkezések. Az, hogy meddig tart a nyár, és mikor fordul őszbe, több tényezőtől függ. A legfontosabb jelenleg a hazai bérek alakulása illetve a hitelezési kondíciók változása. Mivel a szűk munkaerőpiac miatt a következő években valószínűleg többtíz százalékkal fognak nőni a magyar bérek, a lakosság pedig most fordul hitelvisszafizetőből ismét nettó hitelfelvevőbe, a kamatszint pedig extrém alacsony, így nem látok rá okot, hogy miért ne tarthatna több évig ki az ingatlanpiac fellendülése, miért kellene, hogy hirtelen véget érjen a nyár. Persze az első, korai gyümölcsöket már nyár elején le lehet szüretelni, de júliusban és augusztusban (sőt, még ősszel is!) lesz bőven betakarítanivaló. Azt gondolom, hogy teljesen reális, hogy a következő években átlagosan a bérnövekedés üteméhez közeli, éves 3-6%-kal emelkedjenek a lakásárak – természetesen az ismert migrációs minták miatt elsősorban a nagyvárosokban.
Amíg nő a gazdaság, és nőnek a bérek, addig tart a nyár, és amíg van EU-s pénz, addig nő a gazdaság…

www.zsiday.hu