Már.
6
2018

Ingatlant bármi áron?

Sokat beszélünk manapság az ingatlanárakról. A fejlesztők, a befektetők és az ingatlanközvetítők érdeke is az, hogy az árak tovább emelkedjenek. Az otthonteremtésre vágyók viszont már az árstabilizálódásnak is nagyon örülnének. Néhány fontosabb portált olvasva, illetve a rengeteg daru látva, melyek a városokban ékeskednek, vásárlók tömegei kétségbeesetten keresik új otthonukat (befektetési céljukat?) – akár a realitásoktól teljesen elrugaszkodva is.

Az utóbbi időben volt szerencsém több ingatlaneladást is végig kísérni, valamint saját ingatlanom értékesítése során is igyekeztem megérteni a vásárlókat. A legfurcsább tapasztalat: szinte senki nem akart alkudni. Amennyiben megfelelőnek gondolják az ingalant, csak az érdekli a potenciális vevőket, hogy megkapják azt.

Két vevőtípussal találkoztam. Az első típus az „álomvevő” kategóriába sorolható. Ők, a 2008-as válságban már jövedelemmel rendelkező, készpénzes vevők, akik az elmúlt 10 év spórolása eredményeképpen 30 millió forintot össze tudtak gyűjteni, amiből bátran vásárolnak – jellemzően saját részre – ingatlant. A másik típus még nem dolgozott 2008-ban. A vásárláshoz szükséges 20% önerővel ugyan rendelkezik, de leginkább családi segítséggel tudja azt is előteremteni. Ezt a csoportot féltem a legjobban.

Aki jelentős összeget veszített 2008-ban, sokkal óvatosabb, nem igazán mer hitelt felvenni, esetleg a vételár 20%-át. A fiatalabb korosztály hallotta, hogy „volt valami” 2008-ban, de nincs konkrét információjuk arról, miképp gyűrűzött be a válság, milyen katasztrófákat okozott családok életében a nem megfelelően átgondolt hitelvállalás. Ebben a csoportban óriási az optimizmus a jövő, a munkahelyek vagy az ingatlanárak emelkedése tekintetében. Jelenleg jól keresnek, stabil a munkahelyük, van bérnövekedés, annak viszont esélyét sem látják, hogy esetleg újból gond lehet. Ők már egy új generáció képviselői, a telefon- és internethasználat áldozatai, akik már alig beszélgetnek egymással. Az év eleji S&P500 korrekcióról nagyon kevesen hallottak. Nincs vészforgatókönyvük a munkahely elvesztésére, a kisebb, olcsóbb lakás nem opció a megnövekedett igényeknek köszönhetően. Egyik oldalról nézve ők a bankok számára az igazi „álomügyfelek”, akik 20 éven át vállalják, hogy havonta fizetik a törlesztőrészleteket, nem akarnak változtatni akkor sem, ha csökken az ingatlan értéke, akkor sem, ha nő.

A problémát a tapasztalatok hiányában és a mérhetetlen optimizmusban látom. A 2006-2008 közötti időszakban sem érdekelt szinte senkit a költség, a kamat vagy a kamatperiódus. Néhány év munkatapasztalattal a hátuk mögött vették fel a fiatalok az óriási hiteleket. 12 éve egy vidéki kisvárosban 10-12 millió forintért alig lehetett ingatlant kapni, 8 éve 6 millióért sem nagyon lehetett eladni – egyszerűen nem volt vevő. 3 évvel ezelőtt ebben a szegmensben is elindult ugyan az áremelkedés, de messze nem éri el a korábbi szinteket, hisz közbeszólt a globalizáció és rengetegen elhagyták a vidéki kisvárosokat.

Egy esetleges nagymértékű tőkepiaci korrekció véleményem szerint ki fog hatni a reálgazdaságra is. Munkahelyek szűnnek meg, ismét egyre többen válnak fizetésképtelenné. A kérdés persze az időzítés és ennek a folyamata. Ha vidéki üzemek zárnak be, még többen mennek a nagyobb városokba, ezért első lépésben vidéken esnek nagyot az ingatlanárak, ezt megelőzve a pedig tranzakciószám. Az eladók még tartják az árat, de már nem lesz vevő. Érdemes tehát a tranzakciószámokat figyelni, miképp változnak hónapról hónapra.