41070608 - tokyo city view with tokyo sky tree and mountain fuji

Japánban a használt ingatlan nem nagy üzlet?

Japánban egy átlagos ingatlan élettartama mindösszesen 20-30 év a statisztikák alapján, ami a többi országgal összehasonlítva meglepőnek tűnik. Ennek természetesen speciális okai vannak, amiben közrejátszik az eltérő kultúra, az építőipari keresletet generáló intézkedések, vagy éppen a gyakori földrengések. Némileg változni látszik a használt ingatlanok elfogadottsága, emellett a mai napig óriási eltérések vannak a japán nagyvárosok és a vidéki régiók között. Miközben milliószámra állnak a kihasználatlan házak Japán-szerte, addig a népességet koncentráló megapoliszokban nehéz megoldani a lakhatási kérdéseket.

Az ország, ahol 20-30 évre építik az ingatlanokat

Ugyan Japán számos érdekességet rejt magában, ugyanakkor az még inkább meglepő lehet, hogy a lakóházak értéke lényegében 2-3 évtized alatt nullával lesz egyenlő. Míg a legtöbb országban hosszú ideig tartja magát az ingatlan értéke és a használt ingatlanpiac is jóval dominánsabb, addig Japánban ez a szegmens szinte teljesen hiányzik (nagyjából a gazdát cserélt ingatlanok 10%-a tartozik a használtak közé).

A jelenlegi szabályozás fényében sem igazán éri meg használt ingatlant venni, hiszen ötször akkora az ingatlanszerzési illeték, mint az új ingatlanok esetében. Ráadásul a bankok is egészen a közelmúltig elsősorban az új ingatlanok finanszírozását részesítik előnyben.

Részben az is a kultúrában gyökerezik, hogy miért veszítik el ilyen hamar az értéküket az ingatlanok. Japánban a családnak, a háznak köztudottan nagy kultusza van, egyfajta öntudatot fejez ki, így nem szívesen váltak, illetve költöztek az emberek más család lakóhelyére. További kulturális elem, hogy a használt lakásokat egyfajta negatív megkülönböztetés éri, mintha balszerencse ülne ezeken a lakhelyeken. Amellett, hogy a régi épületeknek azért megvan a tisztelete, ugyanakkor az újért is fanatikusan rajonganak a japánok, érdekes példa, hogy a régi szentélyeket időnként elbontják, majd újból felépítik.

Ugyanakkor a másik oldalról a közelebbi történelmi múltban kell az okokat keresni. A második világháború pusztítása után hatalmas fejlődésnek indult az ország, a népesség is növekedési pályára állt, így óriási szükség volt az új ingatlanokra is. Ekkor a mennyiség a minőség rovására ment, ráadásul a nagy építőipari cégek évről évre új háztípusokkal rukkoltak elő, mintha csak új autómodellekről lenne szó. A kormányzati erőfeszítések is afelé mentek, hogy az építőiparnak folyamatos megrendeléseket lehessen adni, ezáltal fenntartani a szektor növekedését.

Hozzá kell tenni, hogy az 1990-es évek elején kidurranó eszközárbuborék a korábban irreálisan magasra szökő ingatlanárakat is a földhöz vágta, pedig előtte mindenki meg volt őrülve ezért a befektetésért. Az ingatlanár-emelkedés is hozzásegített ahhoz, hogy rohamosan igyekeztek kihasználni minden talpalatnyi helyet, és ott építkezni.

Természetesen azt sem hagyhatjuk figyelmen kívül, hogy a gyakori földrengésekkel sújtott országban sokszor újjá kellett építeni komplett városrészeket, valamint az emberek is szívesebben költöznek az új „földrengésbiztos” házakba.

Egy évtized és 20 millióra nő az elhagyatott házak száma

Az utóbbi időszakban némileg változott a Japánoknál is a feljebb felvázolt mentalitás, egyre inkább elfogadott lett a használt lakások vásárlása. Tokióban 2017-re például 31%-kal is nőtt az eladott használt ingatlanok száma a 10 évvel korábbi viszonyokhoz képest.

A kormány kissé késedelmesen, de elhatározta, hogy megduplázza a használt ingatlanok eladásának számát. Nyilvánvaló pazarlást jelent az új ingatlanok építése, ezért már egyre több helyen általánossá vált, hogy felújítják, átalakítják azokat az ingatlanokat, amelyeket korábban újjáépítésre ítéltek volna. Néhány építési vállalat éppen a régi házak renoválására állt át, amit a fiatalabb generációk által generált kereslet hajt, akik jellemzően kisebb fizetőképességgel rendelkeznek. Kezdenek népszerűvé válni a régi ingatlanokból kialakított bérházak is, amit az alacsonyabb költségek miatt szintén inkább fiatalabbak használnak ki.

A kormány azt is fontolgatja, hogy csökkentse az otthon megvásárlásához kapcsolódó adókat, ha jelenleg éppen kihasználatlan lenne. Egyes régiókban ösztönzőket kínálnak az elhagyatott otthonok vásárlói számára, beleértve a pénzügyi támogatást és az alacsonyabb adókat. És ezzel eljutottunk az ország egyik legnagyobb problémájához, a vidék elnéptelenedéséhez.

Japánban köztudottan öregszik a társadalom, a mostani 127 millió főt számoló lakosság 2060-ra 88 millióra csökkenhet. Ugyanakkor ezzel párhuzamosan a városokban egyre több ember koncentrálódik, gyakorlatilag a kertvárosi családi- és társasházakat teljesen üresen hagyva. A becslések alapján már így is mintegy 10 millió elhagyatott otthon van, és ez a szám várhatóan 2030-ra 30 millió közelébe ér. Leginkább a kis- és közepes városok lakossága mutat már most is csökkenést, gyakorlatilag a vidéki régió évtizedeken belül elnéptelenedik. Már csak ezért is esélyesnek tűnik, hogy az új építésű ingatlanok iránti igény jelentősen le fog csökkeni a következő évtizedekben.