Lakásárakról ismét: ugyanaz

Legutóbbi, a várható lakásáremelkedésről szóló írásom több helyen kapott sajtóvisszhangot, és egy kedves kolléga kiváló válogatást küldött a cikkre érkezett hozzászólásokból, ezekből idézném a szívemhez legközelebb állókat: 

„Ez egy unortodox guru, csak a súlyos tények nem érdeklik.”

„Ennyi hülyeséget csak a Viktorok tudnak mondani”

„Nekem az jött le, hogy a “guru” végre, 20 év alatt összegyűjtött egy panel lakásra valót, és vett egy lakást… és most így próbálja felhajtani a piacot…. “

„Remélem Zsiday úr nem lesz nagyon mohó és nem vásárolja túl magát az ingatlanpiacon. Nehogy a végén nem marad tartalék erre a finom anyagra amit szív.”

„Ezeket a cikkeket az fhb,otp ingatlan rt stb. íratja es nagyon messze van a valóságtól.”

„Ez teljesen hülye!”

„Fogalma sincs a magyar valóságról!”

 

Természetesen könnyen lehet, hogy tévedek, hiszen mindenkivel előfordul (velem is sokszor, ezt kár lenne tagadni), de azért nem vagyok mindig elrugaszkodva a valóságtól, 2005-ben például azt írtam az ingatlanpiacról, hogy nagyjából reálisan árazott, de ha begyengülne a forint akkor baj lehet:

www.portfolio.hu

„2001-re már ismét (az egy főre jutó) GDP 8-9 szeresébe kerültek az ingatlanok, ami láthatóan túl drágának bizonyult. Azóta a budapesti átlagos lakásárak nem sokat emelkedtek, a GDP azonban jól nőtt, így a lakásárak kezdenek “normálisnak tűnő” árszintre visszatérni (a GDP-hez viszonyítva), a jelenlegi érték nagyjából az elmúlt 15 év maximuma és minimuma között van félúton, semmi kiugrót nem láthatunk. A hatalmas kínálati nyomás az árak csökkenése, a folyamatos reálbér-növekedés, és a devizaalapú hitelezés terjedése az árak növekedésének irányába hat. Egyelőre a kínálati nyomás tűnik erősebbnek, s mivel az erős túlkínálat a folyamatban lévő projektek alapján még legalább 2 évig eltart, valószínűleg nem lesz túl komoly áremelkedés 2007-8-ig. Egy esetleges devizagyengülés pedig kihúzhatná a keresleti oldal lába alól a lócát, ebben az esetben komolyabb lakásárcsökkenés is elképzelhető lenne.

Múltkor beszélgettem egyébként a témában egy kiváló kollégámmal, aki azt mondta, hogy most hasonló a helyzet az ingatlanpiacon, mint 1997-ben. Aki nem emlékezne: az 1994-95-ös válság (ennek a 2008-9-es felel meg ha párhuzamba állítjuk a két időszakot) után a Bokros-csomag rántotta helyre a gazdaságot (2009-es Bajnai-féle stabilizáció, illetve a 2012-es kiigazítás a párhuzam), s bár a GDP már 1996-ban elkezdett nőni (most ugyanez 2013), a reálkeresetek csak 1997-től emelkedtek, és a lakossági fogyasztásban is csak ekkortól volt fordulat (ezzel lehet párhuzamos a 2014-es év lakossági fogyasztásbővülése). Akkor is rendkívül olcsók voltak számos mutató alapján a lakások, mint most, és az 1997-1998-as tőzsdei összeomlások terelték át a lakosságot a részvények felől az ingatlanpiacra. Most az MNB által a béka feneke alá vágott kamatok játszhatják ugyanezt a szerepet. Természetesen a történelem nem ismétli önmagát, de számos ponton jelentős a hasonlóság a jelenlegi és az 1997-es helyzet között. Ami pedig utána jött az már történelem: 1998-2001 között több helyen is duplázódtak a lakásárak. Természetesen kiváló kollégám is hozzátette, hogy most a fundamentumok sokkal rosszabbak, mint akkor, ezért hasonló áremelkedésre nem lehet számítani: még mindig sok a banki visszavett ingatlan, a rossz hitel, a devizahiteleik miatt költözni nem tudók magas száma is akadálya az erősödésnek, és a hazai gazdaság növekedési potenciálja is sokkal kisebb, mint akkor. Viszont van egy fontos pozitív tényező, ami akkor nem volt meg: igen olcsók a forinthitelek, ami jelentős vonzerőt gyakorolhat a piacra.

Ugyancsak egyetértettünk abban, hogy az ország nagy része a majdnem reménytelen kategóriába esik ingatlanszempontból, ehhez elég megnézni a KSH migrációs statisztikákat:

www.ksh.hu

Budapestre és az agglomerációba folyamatos a bevándorlás, ezen kívül csak Győr és környéke tud pozitív számokat kimutatni, mindenhol máshol fogy a népesség. Tehát a fenti pozitívumok valószínűleg csak a központi régióban, illetve a „Bécs-Budapest tengelyen” tudnak hatni, máshol nem túl jók a kilátások.

Így aztán, ismét végiggondolva a témát sem tudok mást gondolni, mint korábban: 5-éves távon szerintem jobban fog járni, aki budapesti lakást vesz, mint aki bankban tartja a pénzét. 

 

www.zsiday.hu