Fotó forrása: Hír24.hu
júl.
23
2015

Mernek nagyot álmodni

Mostanában sok beszélgetést folytatok a befektetési célú lakásvásárlás értelméről, gazdaságosságáról és azt tapasztaltam, hogy a döntés-előkészítés során meglehetősen könnyelműen bánik beszélgetőpartnerem a döntési tényezőkkel, az „üzleti terv” sokszor illúziókra, valótlanságokra, esetleg híresztelésekre alapoz „majdcsak lesz valahogy” attitűddel.
Elismerem, nem vagyok nagy híve a befektetési célú lakásvásárlásnak, ugyanakkor az a véleményem, hogy egy elég nagy értékű portfólióban helyesen menedzselve(!) „állandó” helye lehet/van a befektetési célból tartott lakás(ok)nak is.
Beszélgetéseimben a „Miért gondolkodik lakásvásárláson?” kérdésre az alábbi válaszokat szoktam kapni:

  1. Mert szeretne stabilan magas hozamot. A hozamot két forrásból várja: bérleti díjból és áremelkedésből. Szerinte a lakásbefektetésből stabilan (sok éven keresztül kis kilengésű) és magas (tehát a viszonyítási pontként kijelölt kamatlábnál lényegesen(!) magasabb) hozam származik.
  2. Mert alacsonyak a banki kamatlábak. Kizárólag a lehetséges kamatlábakat/hozamokat hasonlítja össze, a kockázatokat nem említi, nehezen tudja elképzelni, hogy a kamatlábak viszonylag gyorsan érdemi szintre visszaemelkedjenek, vagy a még most is magas kamatlábú Bónusz és Prémium állampapírokról nem vesz tudomást. Ráadásul egy alapvetően rövid futamidejű befektetés fix kamatlábát hasonlítja össze egy közép/hosszú távú befektetés lehetséges(!) hozamával.
  3. Mert hallotta/olvasta, látta az interneten, hogy az ingatlanpiac most nagyon „megy”, „mindenki” ezt csinálja.
  4. Mert hallotta („most mindenki erről beszél!”), hogy most ki lehet adni a lakást az „arenbín” (Airbnb) a spanyol és brit turistáknak. A lakás bérbeadásáról (és főleg az Airbnb-ről) úgy gondolkodik, mint egyszerű és biztos (időben tartós és egyenletes szintű) árbevételt generáló, elhanyagolható kockázatú tevékenységről.
  5. Mert nem ért a „tőzsdézéshez”, nem hisz a tőzsdei befektetésekben, túl kockázatosnak ítéli a tőzsdézést, nem szeret kockáztatni, megégette már magát néhányszor a piaci befektetésekkel.
  6. Mert ha le is megy a lakás ára, akkor is van „legalább” egy lakása.

A beszélgetésekből kiderül továbbá, hogy a lakásvásárláson gondolkodóknak csupán érzetük, elképzeléseik, sejtéseik vannak az alábbiakról, konkrétan fel nem(!) tett kérdéseikre tőlem is várják a pontos(abb) választ, az együtt gondolkodást azért, hogy még biztosabb legyen a hozam:

a) még nem tudja, hogy hol, mikor, milyen lakást fog venni (melyik kerületben, milyen utcában, hányadik emeleten, kitől, milyen jellemzőkkel bíró lakást, stb.),
b) mennyiért fogja megvenni (a hirdetési ár-e a befektetési szempontból helyes ár, mennyit tud alkudni a kínálati árból),
c) mennyiért fogja kiadni,
d) mennyi idő- és energiaráfordítás szükséges az üzletszerű kiadáshoz,
e) ténylegesen mekkorák lesznek az üzemeltetési és egyéb költségek (rezsi + a „várható” dolgok, mint például lépcsőház kifestése, szigetelés, egyéb (váratlan) javítások, adók, stb.),
f) mekkora az amortizáció (pl. a nyílászárók műszaki és esztétikai elhasználódása, a beépített bútorok, szaniterek divatossága, stb., ezen beruházások értékének érvényesíthetősége a későbbi eladás során),
g) mennyiért fogja eladni,
h) mikor fogja eladni,
i) miért fogja eladni (konkrétan mi az az ok, ami miatt eladási döntést hoz majd – jó, tudom, mindenki a csúcson szeretne kiszállni, tehát ha elindul a lakásár a csúcsról lefelé, pont akkor fogja eladni mindenki… És ha mégsem tudja majd, hogy mikor volt az árcsúcs?)
j) mennyi idő- és energiaráfordítás szükséges az eladás végrehajtásához (eladási állapotba hozás, hirdetés, alkufolyamat, lepapírozás, tényleges pénzhez jutás),
k) meddig maradnak alacsonyan az alacsony kockázatú kamatlábak.

Amikor felvetem ezeket a konkrét kérdéseket a „majd csak lesz valahogy, mások is megoldják” érzület szerint érkeznek a válaszok, és ezt a választ annyiban el kell fogadnom, hogy nem lehet minden kérdést pontosan megválaszolni, ettől bizonytalan minden üzlet kimenetele.

A lakáspiac sajátossága, hogy nagyon különbözik a pénz- és tőkepiacoktól, néhány általam lényegesnek gondolt tényező:

  1. nagy a személyes tárgyalási folyamat szerepe, nincs két egyforma „módon” eladó személy  (majd később vevő);
  2. hosszadalmas a tárgyalási folyamat (még a nagyon gyors ügyleteknél is 1-2 nap);
  3. nincs két egyforma lakás (nagy különbségek lehetségesek a lakások (és így áruk) között még ugyanabban a házban is), azaz nagy a személyes lakásértékelési képesség szerepe;
  4. körülbelül egy év tulajdonlás után tudja meg ténylegesen, hogy mit is vett… (milyenek a közvetlen szomszédok, milyen a lakóközösség (lakógyűlés!!!), mégsem süt be a nap februártól, a lakók csapkodják a bejárati kaput, sok a fiatal bérlő a házban, gyakoriak a bulik, állandó a cigi füst a lépcsőházban, stb.);
  5. nem átlátható a piac (nem nyilvánosak az ügyletek, az adásvételi árak), nehéz pontos viszonyítási pontokat találni;
  6. a közvetítő ingatlanügynök érdemben befolyásolja a döntéshozatalt (az ő fő célja az üzlet megkötése, nem pedig az, hogy a felek „jól” járjanak);
  7. a kötési egység egy átlagos befektető portfólióméretéhez képest nagy;
  8. a piac szabályozatlan (például felügyelő szervek, garanciák, egyszerű jogorvoslat hiánya);
  9. a tranzakciók megvalósulása, lezárása munkaigényes, hosszadalmas és drága;
  10. nehéz jó áron korrigálni gyorsan helytelennek ítélt vételi döntésünket.

Összefoglalva, nagyobb a kockázata egy lakásbefektetésnek, mint azt a befektetni szándékozó beszélgetőpartnereim gondolják/gondolták.

Ne feledje, a lakás ugyan „megfogható”, mint egy szép festmény (a példa persze nem véletlen), de egy lakás pillanatnyi pontos értékesítési ára nem úgy létezik, mint például egy tőzsdei részvényé, az értékéről csak sejtések vannak, így nem lehet pillanatról pillanatra értékelni a befektetést és megállapítani az árváltozásból származó nem realizált(!) hozamot/veszteséget, emiatt pedig döntést is nehezebb hozni a befektetési célú lakás sorsáról.

Ha pénzpiacihoz hasonló befektetésként tekintünk a lakásvásárlásra, hibát követünk el, aminek negatív következményei lesznek. Ilyenkor szokta megvonni a vállát a befektető: „legfeljebb lesz egy lakásom…”

  • Tudta, hogy lényegesen magasabbak a (hirdetési) lakásárak, mint egy évvel ezelőtt?
  • Tudta, hogy az ingatlanosok fő érve a magas árak mellett az, hogy sok a „befektető” és a külföldi a piacon?
  • Tudta, hogy sok éve nem eladható, a közvetítők által is elismerten vacak lakásokat is most magas áron hirdetnek a tulajdonosok?
  • Tudta, hogy „jó” lakás szinte alig van a piacon? (A „jó” lakások állítólag gyorsan elkelnek, illetve az eladók kivárnak még magasabb értékeltségi szintet remélve.)
  • Tudta, hogy jelenleg több mint 5000 budapesti hirdetés van az Airbnb oldalán (forrás: Portfolio.hu)? (A hirdetett lakások túlnyomó többsége a pesti belvárosban található.)
  • Tudta, hogy egyesek ma már (magas áron) azért bérelnek lakásokat, hogy az Airbnb-n tovább kiadják őket?

Nem mondom, hogy nem lehet felférni még erre a vonatra, de már sokan utaznak rajta, és a vonatjegy már nem olyan olcsó, mint egy évvel ezelőtt…
Remélem, sikerrel járnak, jó szerencsét hozzá!

 

Nyitókép forrása: www.hir24.hu