Nincs infláció?

Dehogy nincs. Csak nem jól mérjük.

Régi vita, hogy a lakbérek és lakásárak mi módon és hogyan kerüljenek be az inflációs kosárba. USA-ban az „owners’ equivalent rent” közel 25%-os súllyal szerepel az inflációs kosárban, a bérleti díjak pedig 6%-kal. Így a kettő súlya együtt bő 30%, ami abból a szempontból reális, hogy a lakbér, a lakhatás költsége – akár saját lakásban lakunk, akár bérlünk – az egyik legjelentősebb költségünk. Mivel nálunk a lakosság nagy része lakástulajdonos, így a közvetlen költséget nem érzik, viszont ha a lakások ára megugrik, akkor a nagyobb lakásba költözés költsége is jelentősen nő ha újat akarunk venni, így a lakásvásárlók is ugyanúgy szembesülnek a magasabb árakkal, mint akik bérelnek.

Ez azért aktuális kérdés most, mert az elmúlt 1-2 évben megindult a lakáspiac, és ezzel párhuzamosan a bérleti díjak is. Budapest jelentős részén 30-50%-kal emelkedtek a kínálati lakásbérleti díjak. Az ország egészét tekintve 2015 q1 és 2014 q1 között 14%-kal nőttek a lakásárak – joggal feltételezhetjük, hogy a bérleti díjak is legalább ennyivel nőttek, bár az anekdotikus bizonyítékok magasabb drágulást, országos átlagban is inkább 20%-ot sejtetnek. A DH indexe szerint kb. 20%-ot nőttek a lakásárak az elmúlt egy évben és a lakás bérleti díjakra is vagy 20-30% emelkedést mutatnak az adataik.

A személyes véleményem az, hogy a lakásárak és imputált lakbérek (tehát amit fizetnénk ha bérelnünk kellene és nem saját lakásban laknánk) ilyen mértékű figyelmen kívül hagyása erősen torzít. Ez az egyik igen fontos oka annak, hogy az európai metodológia szerinti (HICP) és amerikai inflációs számok különböznek, erről nagyon jó anyag. Amennyiben hasonló metodológiával készítenénk a mutatókat nem is lenne ekkora eltérés, és máris nem azt látnánk hogy Európa deflációba fullad, USA-ban meg minden rendben van. A két inflációs mutató ugyanis nem ugyanazt mutatja!

Viszont a mai világban, amikor az eszközárak jelentősége elég nagy és egyre nő, úgy vélem, hogy a lakáspiac, sőt az egyéb eszközpiacok belefoglalása is szükséges valamilyen módon az inflációba, ugyanis közvetve vagy közvetlenül igenis hatnak a megélhetési költségekre. A KSH adatai szerint „2012-től a hazai fogyasztói árindex nem tartalmazza a saját lakásszolgáltatás imputált bérleti díját. Ez a tétel a nemzeti számla előírások szerint nem vásárolt fogyasztásnak minősül, így a lakosság által vásárolt termékek és szolgáltatások árváltozását mérő fogyasztói árindexből is kihagyjuk.” Ráadásul az „Állandó lakásért fizetett bérleti díjak” is csak 1,17%-os súllyal szerepelnek az inflációs kosárban, ami valószínűleg szintén túl alacsony, és egyik legfőbb oka az lehet, hogy a legtöbb hazai lakás nem hivatalosan van kiadva, így jelentősen alul van becsülve a bérelt lakásban élők száma (ráadásul a lakbéremelkedésre is 3,5%-ot mért a KSH, ami mind a bérleti piacot, mind a lakásárakat figyelve igen erős alulbecsülésnek tűnik…

Summa summárum, ha nálunk is 25-30%-os súllyal vennénk figyelembe a lakbéreket(lakásárakat), akkor az inflációnk nem nulla lenne, hanem jóval több, akár 3-4-5-6% is. Ez a szám jóval közelebb van a valósághoz, mint a nulla, és jól mutatja, hogy a pénzügyi elnyomás már elkezdődött Magyarországon: masszívan negatívak valójában a reálkamatok.