Sose volt még ilyen olcsó a lakás

A hazai – elsősorban budapesti – lakásárak olcsóságáról már többször írtam, mint ahogy arról is, hogy véleményem szerint a rendkívül olcsóvá váló jelzáloghitelek, a növekvő nettó bérek, a csökkenő munkanélküliség, a gazdasági növekedés, és az új lakáskínálat hiánya miatt a következő években a fővárosban, és néhány nagyobb vidéki városban igen komoly áremelkedés is elképzelhető. Már évekkel ezelőtt elkészítettem az azóta klasszikussá vált, és többek által átvett “hány havi keresetből lehet megvenni egy m2 lakást?” ábrát, ami a lakáspiaci árazásról árul el valamit. Most egy új indikátort készítettem, amely a lakáspiac megfizethetõségét próbálja megragadni. Mivel az adatokat több forrásból bogarásztam össze (különösen a régebbieket) ezért egymással nem feltétlenül konzisztensek és pontosak, viszont úgy gondolom, hogy ennek ellenére a nagyságrendeket és a trendeket jól mutatják.

A vizsgálat budapesti átlagos lakásárakból, átlagos nettó bérekből, és elérhető  (jelzálog)hitelkamatokból indul ki. Arra a kérdésre kerestem a választ, hogy ha valaki félre tud rakni 36 havi átlagos nettó fizetést, és hajlandó arra, hogy akkora hitelt vegyen fel, amelynek a törlesztésére (20 éves hitelperiódust feltételezve) a fizetésének a harmada elegendő, akkor hány négyzetméter lakást tud megvenni?

Az adatok azt mutatják, hogy míg 1998-ban 31 m2-t, 2001-ben 22m2-t, 2002-2007 között 34-36m2-t tudott megvenni, addig most több, mint 60m2-t! Azaz, amióta adatok vannak, nemhogy nem volt ilyen olcsó a lakáspiac, de ahhoz, hogy a (bevallottan ad-hoc módon, de talán a valóságtól nem túl elrugaszkodottan kiválasztott megfizethetőségi indikátor alapján) lakásárak a 2002-2007-es évek átlagához visszatérjenek, 60%-ot kellene emelkedniük!

Senki nem tudja, hogy bekövetkezik-e ez, de úgy vélem, hogy amennyiben a jelzálogkamatok ennyire alacsonyak maradnak, és tovább nőnek a nominális bérek, akkor Budapesten (és néhány vidéki nagyvárosban ahol van munkalehetőség) igen jó esélye van egy jelentős lakásáremelkedésnek – ugyanakkor számos vidéki, negatív nettó migrációval jellemezhető helyen az olcsóság ellenére is rosszak a kilátások. A hazai ingatlanpiac egyre kétosztatúbb lesz…

Itt az ábra

www.zsiday.hu