Forrás: www.gold-eagle.com
aug.
7
2015

Szeptemberi Fed kamatemelés: retteghet az ingatlanpiac?

2 hónapon belül már nagyon nagy eséllyel sor kerül a Fed első kamatemelésére. A lépésnek azonban olyan aspektusai is vannak, amelyekről eddig kevesebbet lehetett hallani. A Bank of England közgazdászai egy IMF-elemzésre alapuló vizsgálatukban bebizonyították, hogy a fejlődő gazdaságok ingatlanpiacai is áldozatul eshetnek az amerikai jegybank lépésének. Nézzük meg, milyen visszaesésre lehet számítani pontosan, és azt is, mi alapján állítják mindezt az angol bankárok!

A fejlődő világ egyes részein az ingatlanárak őrületes növekedést mutattak be az elmúlt években. Nagy kérdés viszont, hogy mi lesz ezekkel, miután a Fed megkezdi a kamatemelési ciklusát? Dennis Lockhart, a Fed egyik első embere a minap arról beszélt egy interjúban, hogy az intézmény már készül a szeptemberi kamatemelésre. Jelentős mértékben kellene változnia a gazdasági képnek ahhoz, hogy az emelés elmaradjon. Számítani kell egy nagyobb korrekcióra az ingatlanpiacon, ahogy a tőke elkezd visszaáramlani az USA-ba? A Bank of England közgazdászai szerint pontosan ez várható. Az angol bankárok vizsgálódásukat az IMF egy januári elemzésére alapozták, amelyből többek között az is kiderült, hogy a globális likviditást érő sokkhatásokra a fejlődő világ ingatlanárfolyamai sokkal érzékenyebben fognak reagálni, mint a fejlett világban.

Ingatlanárak a fejlett és a fejlődő gazdaságokban

A 2008-2009-es világválság óta – amikor is az értékeltségek meredek zuhanásának lehettünk szemtanúi –, az ingatlanpiac a világ különböző térségeiben eltérő viselkedést mutat. A legtöbb fejlett gazdaságban az ingatlanárak hosszabb ideig estek, nem csak a válság tombolása alatt, hanem még azt követően is. A fejlődő országokban ezzel ellentétben, az árak egy gyors zuhanást követően hamar helyreálltak, és azóta is töretlenül emelkednek.

A Fed válság kitörését követő első kamatemelése először várhatóan néhány hónapon belül bekövetkezik majd. Az ingatlanpiac szempontjából a legnagyobb probléma ezzel az, hogy a monetáris szigorítás okozta sokkok általában a határokon átívelő banki tőkeáramlások csökkenéséhez és a nemzetközi bankok hitelkihelyezésének visszafogásához vezetnek. Mindez pedig komoly feszültséget szülhet a globális pénzügyi rendszer perifériáján.

Az IMF tanulmánya szerint a fejlődő gazdaságokban sokkal érzékenyebbek az ingatlanárak a határokon átnyúló hitelezésben bekövetkező változásokra. A Bank of England elemzői erre alapozva végezték el saját vizsgálatukat. Arra a következtésre jutottak, hogy a határokon átnyúló banki hitelezés 10%-os visszaesése kicsit kevesebb, mint 1%-os csökkenést eredményez a fejlett gazdaságok ingatlanáraiban, de több mint 3%-os esést a fejlődő országokban.

Korábban is történt már hasonló

Ha tehát a tőke a fejlődő gazdaságokból kifele kezd áramlani, az ingatlanárak esni kezdenek majd. És nem először következik majd be hasonló esemény. 1994-ben például a mexikói peso krízis (az ún. Tequila-krízis) vetett véget az akkoriban a fejlődő piacokon tapasztalható hatalmas ingatlanpiaci boomnak.

A fejlett gazdaságokban az 1990-es évek elején lehűtötték az ingatlanpiacot, a fejlődő gazdaságokban viszont ezek töretlenül szárnyaltak, köszönhetően a laza monetáris politikának és a könnyen hozzáférhető nemzetközi hiteleknek. Végül, amikor az összeomlás bekövetkezett, több mint tíz év kellett a helyreálláshoz.

Mi kell tenni ilyenkor?

Tehát mi következik mindebből? Ha egyszer sokk éri a tőke áramlását, a monetáris kondíciók lazításával és a deviza leértékelésével ennek hatását ugyan lehet tompítani, de ezek a lépések önmagukban nem oldják meg a helyzetet.

Ennek egyik oka, hogy – amikor a belföldi tőkepiacokat megzavarja a tőke kiáramlása – a kamatok csökkentése hatástalan lesz, hiszen a pénzügyi intézmények nem fognak hitelezni. A deviza leértékelése pedig azoknak okozhatna nagy bajokat, akik idegen devizában adósodtak el, és ezzel az adósságterhük olyan szintre emelkedne, amit már nem tudnának teljesíteni.

A gazdaságon ilyenkor úgy lehet segíteni, hogy maguk a döntéshozók próbálnak meg levezényelni egy rendezett ingatlanpiaci korrekciót. Ennek egyik megközelítése lehet az ingatlanpiachoz, illetve annak finanszírozásához kapcsolódó szabályozás szigorítása. Ez nem csak, hogy lehűtené az ingatlan- és a hitelpiacot, de még biztosabb alapokra is helyezné azokat. Így, amikor a közeljövőben bekövetkeznének a pénzügyi zavarok, sokkal jobb esélyekkel vészelhetnék át a nehéz időket. Az utóbbi időben néhány ország pontosan így cselekedett. Vannak azonban olyanok is, amelyek a legvégéig kiélvezik az ingatlanpiac robbanását, ezek csak bízhatnak abban, hogy most nem lesz akkora a baj, mint 1994-ben volt.

 

Kiemelt kép forrása: www.gold-eagle.com