48226298 - cropped image of businessman calculating tax by model house and stacks of coins on table

Warren Buffettnek (mindig) igaza van

Cikkünk címében önmagában semmi újdonság nincsen (elég, ha az omahai bölcs Ted Seides hedge fund menedzserrel kötött, a közelmúltban megnyert fogadására gondolunk, az viszont talán már érdekesebb, ha egy, a lakáspiaccal foglalkozó – és magyar nyelven a közelmúltban megjelent – könyv első fejezetének adják ezt a címet a szerzők.

2012 februárjában a CNBC egyik műsorában az alábbi kérdést szegezték Buffettnek: „Mit tanácsolna a fiatal befektetőknek, részvénybe tegyék-e a pénzüket, vagy első otthonukat vásárolják meg a megtakarításaikból?” A válasz így hangzott: 2012 elején, a történelmi szemmel nézve alacsony kamatszint mellett harmincéves jelzáloghitelből ingatlant vásárolni „elképesztően jó üzlet” és „az adott pillanatban a lehető legvonzóbb befektetés”.

Az ingatlanok iránt érthető módon elfogult szerzők örömmel hallgatták Buffett szavait, és ezen felbuzdulva nekiláttak, hogy megvizsgálják a kérdést: a részvény- vagy az ingatlanpiacon lehet-e magasabb hozamot elérni? (Vizsgálódásukhoz az 1970 és 2010 közötti időszak amerikai adatait hívták segítségül.)

A lakásvásárlás legtöbbünk számára életünk legnagyobb pénzügyi döntése. Amikor lakást veszünk, két üzletet kötünk egyszerre. Egyrészt megtakarításainkból és (vagy) felvett hitelből vásárolunk egy ingatlant. Másrészt a megvásárolt ingatlant bérbe adjuk saját magunknak. Ez a felbontás más befektetésekkel is összehasonlíthatóvá teszi a lakásvásárlást.

A bérleti díj figyelembevétele különösen fontos, amikor a lakásvásárlás hozamát más kockázatos befektetéssel (így például a részvénypiaci befektetéssel) vetjük össze. Amerikai adatok alapján éppen a bérleti díj billenti át a mérleget a lakásvásárlás javára. A részvények a vizsgált negyven évben nagyjából 10%-os éves átlagos hozamot produkáltak. A lakásárak ugyanebben az időszakban átlagosan 4%-kal nőttek évente, míg a bérleti díjból 7%-os hozam származott. Az említett könyv, a ZILLOWSZTORIK szerzői így arra a megállapításra jutottak, hogy a lakásvásárlás évente 1 százalékpontos hozamelőnyt jelentett a részvényekkel szemben.

A Lakáspiaci Mozaik című kiadványban az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont szakemberei a magyar adatokat vették górcső alá. Magyarországon a magasabb infláció miatt a hozamok is magasabbak. Itthon a rendszerváltás utáni negyedszázadot tekintve a részvények éves átlagos hozama 15% volt. A lakásárak emelkedése átlagosan évi 9%-os hozamot eredményezett a tulajdonosoknak, a bérleti díjak pedig nálunk is évi 6-8% hozamot biztosíthattak. Tehát a lakásbefektetések itthon is valamivel jobb kilátásokkal kecsegtetnek.

MNB lakásárindex (Forrás: MNB)

Forrás: MNB

A lakásvásárlás hozamelőnye azonban egy hosszú távon érvényesülő tendencia, rövid távon jelentős eltéréseket is tapasztalhatunk.

Aki 2014-ben vagy 2015-ben vásárolt részvényt a BÉT-en, az még az ugrásszerűen növekvő lakásárak mellett is nyeregben érezheti magát. Persze könnyen találni az ingatlanpiacon is kiugróan jó időszakot: aki az ezredforduló környékén vett lakást, az nyugodtan dőlhet hátra hozamait számolva.

Lakás- és részvénybefektetés évesített hozama (Forrás: MNB)

Forrás: MNB

Nem árt azonban résen lenni: ha üresen áll a lakásunk és elesünk a bérleti díjtól, akkor a hozam is jóval alacsonyabb – miközben a fenntartási, karbantartási költségek komoly terhet jelenthetnek.

Ám ha jól időzítjük a vételt, kihasználjuk az ingatlant, és alacsonyan tartjuk költségeinket, az ügyes lakásvásárlással nemcsak otthonhoz, hanem egyszersmind jó befektetéshez is jutunk.