Warren Buffettnek (mindig) igaza van

Cikkünk címében önmagában semmi újdonság nincsen (elég, ha az omahai bölcs Ted Seides hedge fund menedzserrel kötött, a közelmúltban megnyert fogadására gondolunk, az viszont talán már érdekesebb, ha egy, a lakáspiaccal foglalkozó – és magyar nyelven a közelmúltban megjelent – könyv első fejezetének adják ezt a címet a szerzők.

2012 februárjában a CNBC egyik műsorában az alábbi kérdést szegezték Buffettnek: „Mit tanácsolna a fiatal befektetőknek, részvénybe tegyék-e a pénzüket, vagy első otthonukat vásárolják meg a megtakarításaikból?” A válasz így hangzott: 2012 elején, a történelmi szemmel nézve alacsony kamatszint mellett harmincéves jelzáloghitelből ingatlant vásárolni „elképesztően jó üzlet” és „az adott pillanatban a lehető legvonzóbb befektetés”.

Az ingatlanok iránt érthető módon elfogult szerzők örömmel hallgatták Buffett szavait, és ezen felbuzdulva nekiláttak, hogy megvizsgálják a kérdést: a részvény- vagy az ingatlanpiacon lehet-e magasabb hozamot elérni? (Vizsgálódásukhoz az 1970 és 2010 közötti időszak amerikai adatait hívták segítségül.)

A lakásvásárlás legtöbbünk számára életünk legnagyobb pénzügyi döntése. Amikor lakást veszünk, két üzletet kötünk egyszerre. Egyrészt megtakarításainkból és (vagy) felvett hitelből vásárolunk egy ingatlant. Másrészt a megvásárolt ingatlant bérbe adjuk saját magunknak. Ez a felbontás más befektetésekkel is összehasonlíthatóvá teszi a lakásvásárlást.

A bérleti díj figyelembevétele különösen fontos, amikor a lakásvásárlás hozamát más kockázatos befektetéssel (így például a részvénypiaci befektetéssel) vetjük össze. Amerikai adatok alapján éppen a bérleti díj billenti át a mérleget a lakásvásárlás javára. A részvények a vizsgált negyven évben nagyjából 10%-os éves átlagos hozamot produkáltak. A lakásárak ugyanebben az időszakban átlagosan 4%-kal nőttek évente, míg a bérleti díjból 7%-os hozam származott. Az említett könyv, a ZILLOWSZTORIK szerzői így arra a megállapításra jutottak, hogy a lakásvásárlás évente 1 százalékpontos hozamelőnyt jelentett a részvényekkel szemben.

A Lakáspiaci Mozaik című kiadványban az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont szakemberei a magyar adatokat vették górcső alá. Magyarországon a magasabb infláció miatt a hozamok is magasabbak. Itthon a rendszerváltás utáni negyedszázadot tekintve a részvények éves átlagos hozama 15% volt. A lakásárak emelkedése átlagosan évi 9%-os hozamot eredményezett a tulajdonosoknak, a bérleti díjak pedig nálunk is évi 6-8% hozamot biztosíthattak. Tehát a lakásbefektetések itthon is valamivel jobb kilátásokkal kecsegtetnek.

MNB lakásárindex (Forrás: MNB)

Forrás: MNB

A lakásvásárlás hozamelőnye azonban egy hosszú távon érvényesülő tendencia, rövid távon jelentős eltéréseket is tapasztalhatunk.

Aki 2014-ben vagy 2015-ben vásárolt részvényt a BÉT-en, az még az ugrásszerűen növekvő lakásárak mellett is nyeregben érezheti magát. Persze könnyen találni az ingatlanpiacon is kiugróan jó időszakot: aki az ezredforduló környékén vett lakást, az nyugodtan dőlhet hátra hozamait számolva.

Lakás- és részvénybefektetés évesített hozama (Forrás: MNB)

Forrás: MNB

Nem árt azonban résen lenni: ha üresen áll a lakásunk és elesünk a bérleti díjtól, akkor a hozam is jóval alacsonyabb – miközben a fenntartási, karbantartási költségek komoly terhet jelenthetnek.

Ám ha jól időzítjük a vételt, kihasználjuk az ingatlant, és alacsonyan tartjuk költségeinket, az ügyes lakásvásárlással nemcsak otthonhoz, hanem egyszersmind jó befektetéshez is jutunk.