jan.
29
2019

A budapesti ingatlantulajdonosok követik a kínai modellt?

A magyar lakosságot és a befektetői köröket már néhány éve izgalomban tartják az ingatlanárakkal kapcsolatos várakozások. Az elmúlt években talán joggal mondható, hogy spekulánsok ezrei vásároltak befektetési céllal ingatlanokat, azt remélve, hogy az árak tovább emelkednek, és jelentős haszonnal értékesíthetik. Aki egy kicsit is értett hozzá és volt rá kapacitása, vásárolt egy régi lakást, felújította és kiadta albérletnek, vagy magasabb áron értékesítette. A kérdés persze mindig az, meddig emelkedhetnek az árak. Magyarország lakosságát és befektetőinek számát tekintve kis ország, ezért érdemes kitekinteni a nagyvilágba és megnézni mi történik máshol, így könnyebb következtetéseket levonni.

Egyes felmérések szerint 2019-ben húszezer új lakás átadását tervezik Budapesten, ami jelentős számnak mondható, főleg ha azt nézzük, hogy a korábbi adatok alapján 2009-2017  közti időszakban összesen 32 665 lakást adtak át (2018-ra még nincs adat). A budapesti lakások száma 916 ezer körül lehetett 2018-ban, ami 2%-os bővülést jelent az ingatlanpiaci kínálatban.

A Bloombergen is megjelent elemzés szerint, míg Budapesten a lakások 12 százaléka áll üresen, a kínai városokban ez a szám átlagosan 22 százalék.  Kínában ennek az az egyik fő oka, hogy a befektetők nem akarnak a bérlőkkel foglalkozni, szerintük ők csak a lakás állagát rontják, így inkább megveszik és várják az ingatlan értékének emelkedését (nincs ebben semmi meglepő, mintha egy aranytömböt vennénk).

A kínai modellben a befektetők egy része a lakásárak emelkedésére számít, nem bánja, ha nincs bérlő, az érintetlen lakásokat magasabb áron tudja értékesíteni.  Az áremelkedésből fakadó nyereséget magasabbnak gondolják, mint a bérleti díj és a felújítási költség különbözetéből adódó bevételt.

Budapesten sok új irodaház is épül, ami tovább fűtheti az ingatlanpiacot. A BRF közlése alapján az irodák üresedési rátája csökken, és folyamatosan adják át az új épületeket, melynek következtében új bérlők és vásárlók jelennek meg a lakóingatlanok piacán. Ha nem dől össze a budapesti irodapiac és nem lesz tömeges elbocsátás, a jelek szerint a bérleti díjak akár még emelkedhetnek is 1-3 éves időtávon. A kínai példa legalábbis ezt mutatja.

Összegezve 2%-os ingatlankínálati bővülés nem tűnik drasztikusnak Budapesten és ez önmagában nem okozza az ingatlanárak esését.