okt.
25
2018

Az ingatlanboom kórképe

Egyre rosszabb minőségben elkészülő lakásokba költöznek majd egyre fiatalabbak, egyre nagyobb hitelből, melyet növekvő kamatkockázat mellett vesznek fel. És az ördög még egy újabb részletben rejlik. Ez olvasható ki az ingatlanpiaci jelentésekből és persze a személyes tapasztalatokból is.

A Magyar Nemzeti Bank szakmailag mindenképpen támogatható módon törekszik arra, hogy a bankokat legalább 5 évre fixált kamatozású hitelek felé terelje. Logikus cél, hogy rövid távon ne tudjon egy adós család élethelyzete drasztikusan megváltozni a pénzpiaci folyamatok miatt. Ez a kamatszint rögzítés azonban igencsak költséges tud lenni a pénzintézet számára (és ezáltal a hitelfelvevőnek is). Emellett egyre szigorúbban korlátozzák, hogy adott jövedelem mellett mekkora törlesztőrészletet vállalhat havonta egy adós.

Ez a két korlát az emelkedő ingatlanárak mellett azonban olyan szorításba helyezi a lakásvásárlókat, hogy menekülő utat kell találniuk. Ez pedig nem lehet más, mint az ügylet futamideje. Ha a hitelt nem szabad olcsóbb, változó kamatozással folyósítani és a havi jövedelem megadja a felső korlátot a törlesztőrészlet számára is, akkor már csak az a lehetőség marad, hogy vállaljuk, kb. egész életünkben fizetni fogunk a banknak. Ez pedig a legfrissebb adatokból, például a Duna House Barométer aktuális kiadványából már látszik is.

A lakásvásárlók masszív többségét a 30-as, 40-es korosztály adja az egész országban, lassan tolódva az egyre fiatalabbak felé. Nő a hitelből vett lakások aránya. Budapesten és az agglomerációban pedig a hitelek harmada már 25-30 éves futamidejű, míg másik több mint harmada 20 éves. Ez egészen brutális. A KSH adatok szerint az új lakás vásárlására felvett hitelek átlagos futamideje négy év alatt, országos szinten 14 évről 18 évre emelkedett. De a Duna House számai ennél is kockázatosabb képet mutatnak azzal, hogy a fővárosban már a folyósítások több mint kétharmadát 20 éves vagy hosszabb lejáratúra becsülik.

Ahogy folytatódik majd a kamatok emelkedése a világban, az első öt évben (amíg a hitelkamat fix) csakis a bankok profitja változó. Az 5. év elérkeztével azonban majd az adósok rettegése kerül a főszerepbe. Ugyanis a bank eléjük fog állni egy magasabb törlesztőrészlet követelésével, amely (a kor állami beavatkozásaitól függően) várhatóan ismét 5 évre szól majd, tehát ismét drága mulatság lesz. A családfő a szívéhez kap, és megkérdezi a bankárt, hogy mitévők lehetnek. Ő pedig az egyetlen kiutat mondja: „Kedves Ügyfelünk, emeljük meg a hitel futamidejét 30-ról 40 évre!”

A probléma az állami túlszabályozással megdrágított, korlátok közé szorított hitelezéssel éppen ez. Sokan lesznek, akik így egész életükre beleragadnak. Persze szociológiailag lehet, hogy jobb sok stabil életvitelű, örökös adós, mint kevesebb, de hektikusan változó élethelyzetű. A célt mindenesetre elértük.

Remélem a felépült ingatlanok is kibírják állva majd a 40 év hitelfizetést. Ugyanis azok a torzók, amelyek alig változó állapotban állnak hónapok óta, jövőre rohamtempóval fognak elkészülni az 5%-os áfa miatt. Ez sosem megy a minőség javára. A cikk elején látható kép minden reggel Budán fogad engem, egy bőven 1,5-2 milliós négyzetméterárral nagyrészt már eladott társasháznál. Egy hónapja ugyanezeknél a vascsonkoknál tartanak, az első emeleten. De jövőre átadják.