feb.
13
2019

Az öltönyös gimnazista – aki milliárdos lett

Ha meghalljuk azt az agyonhájpolt szót, hogy start up, akkor egy menő, dinamikus csapatra gondolunk, akik egy jó ötlet miatt szemtelenül hamar meggazdagodnak.
Ennek kockázatáról egy külön cikket lehetne írni, (amivel nem lennénk nagyon népszerűek) hiszen, ha megnézzük a start upok életét, akkor könnyen látható, hogy pénzt rakni egy most induló cégbe, ami kizárólag egy ötleten alapul, az egyik legkockázatosabb befektetés.

Kevesebbet beszélünk azokról az emberekről, akik tudatosan, szinte gyerekkoruktól kezdve építik a karrierjüket. A sikeresség egy hosszú tanulási folyamat végeredménye, ami nemcsak a szerencsének köszönhető. Többféle út vezet tehát a sikerhez. Jellinek Dániel ez utóbbit járta be.

Ingatlangurunak senki sem születik, legfeljebb azzá lesz. Önnek mi volt a “startup pozíciója” az üzleti életben?

Bár már általános iskolás korom óta dolgoztam, de valójában középiskolás éveimben, egy balatoni szomszédunknak köszönhetően keveredtem a valós üzleti életbe. Egyfajta délutáni-esti titkár voltam, igazi mindenesként funkcionáltam, ha kellett kávét főztem, ha kellett pályázatot írtam vagy hitelkérelmet készítettem. A ’90-es évek közepének Magyarországa tényleg a nagy lehetőségek időszaka volt. Öltönyben és nyakkendőben jártam az órákra, mert iskola után azonnal szaladtam dolgozni.

Mivel foglalkozott a cég, amelyben dolgozott akkoriban?

Ingatlanokkal, melynek egy része volt, hogy kárpótlási jeggyel fizettünk értük. A kárpótlási jegyeket 30-35 százalékon vettük, melyeket később, a privatizációs pályázatokon 160 százalékon tudtunk beszámíttatni. Ingatlanokat és cégeket lehetett így vásárolni az Állami Vagyonügynökségtől – ezt tettük mi is. Nonstop dolgoztunk, de élveztem, érdekes volt. Emlékszem egyszer közösen mentünk el síelni Ausztriába, de a lesiklás előtt és után is vettük a kárpótlási jegyeket. A sífelvonó aljában pedig két menet közt számoltuk meg, hogy mennyit sikerült napközben vásárolni…

Mennyit keresett akkor havonta?

Valójában semmit, mert abban állapodtunk meg, hogy havi bér helyett majd részesedést kapok. Más kérdés, hogy a végén mégsem kaptam meg a részemet.

Aki ilyen korán belekóstol az üzletbe, nehezen tud visszaülni az iskolapadba. Továbbtanult?

Igen, középiskola után a gödöllői agráregyetem kereskedelmi és vállalkozási szakára jártam, ott szereztem meg a diplomámat is. Ezalatt az időszak alatt sem hagytam abba a munkát, saját céget indítottam, amely kezdetben könyveléssel, tanácsadással foglalkozott, de később fokozatosan bővült a tevékenységi körünk, ügyfeleinknek hiteleket is intéztünk például.

Biztos emlékszik az első ingatlanbefektetésre!

Hát, hogyne emlékeznék! Ez egy angyalföldi épület volt, ami a DIVSZ (Demokratikus Ifjúsági Világszövetség) tulajdonában volt. Akkortájt ez volt az egyetlen olyan nemzetközi szervezet, amelynek központja Budapesten volt, de jelentősége és tevékenysége a ’90-es évek végén már csökkent, így nem tudták kihasználni a nagy irodaházat. A Frangepán utcai épületet olcsón béreltük ki a szervezettől, majd felújítottuk és irodának kiadtuk. A 2500 négyzetméteres területért jó árat kaptunk, így havonta 1,5 millió forintos profitot értünk el.
Ez a forint mai értékén körülbelül 15-20 milliónak felel meg. Valóban, körülbelül ennyit érhetett akkoriban A kommunikációba is belekóstoltunk. Mivel egy évet Ausztráliában tanultam, jól beszéltem angolul és láttam, hogy az itt élő és külhoni befektetők nehezen tudnak információt szerezni a magyarországi eseményekről, az üzleti életről és fontos változásokról. Az INET elnevezésű cégünkkel nekik készítettünk napi összefoglalót angol, német és orosz nyelven és ezt, mivel az internet akkor még gyerekcipőben járt faxon kapták meg. Ez volt számukra az elsődleges hírforrás, ami annyira sikeres lett, hogy az akkor piacvezető Euroweb cég 1998-ban megvásárolta 100 millió forintért. Az ügy külön érdekessége, hogy ennek tizedéért vettem vissza később a céget, hogy aztán még egyszer eladjam…

A múlt évezred utolsó éveiben az akkori válság után fellendült a magyar gazdaság is. Gondolom ennek élvezték előnyös hatásait!?

Igen. Nagyon sok külföldi befektető jelent meg nálunk, akik egyre sokoldalúbb szolgáltatást szerettek volna kapni. Azon vettük észre magunkat, hogy az ügyvitel mellett tanácsadással, ingatlanok vételével és üzemeltetésével is foglalkozunk. Sőt, jó párral közös üzletet is indítottunk kihasználva a köztünk fennálló jó üzleti kapcsolatot. Ilyen esetekben sem jutalékot vagy havi juttatást kértem, hanem üzletrészt.

Hát, ez némi bátorságra vall, hiszen az első ilyen próbálkozás gimnazista korában nem jött be!

Ekkor azonban már remekül működött ez a szisztéma. Egy sor cégben és ingatlanban szereztünk így tulajdonrészt. Az első nagy üzlet egy, szintén Angyalföldön levő raktár megvétele volt, amit felújítva kiadtunk. Érdekes, hogy ez az épület ma is a tulajdonunkban van.

Úgy tudom, hogy a nagy áttörés a 2008-as gazdasági válság előtt volt, amikor új cége, az Indotek szabályos “kiárusítást” tartott, és az ingatlanpiac összeomlása előtt eladták az összes tulajdonukban levő épületet. Megérezték a válság előszelét?

Nem láttuk előre a bajt mi sem, de éreztük, hogy az árak ott tartanak, hogy érdemes a profitot realizálni és valóban eladtuk az addigra már jelentős portfoliónk egy meghatározó részét. A válságban meg tudtam győzni egy régi elégedett amerikai befektetőnket, hogy szálljon be friss tőkével az Indotekbe előbb 25, majd 33 százalékos tulajdonrésszel – ez utóbbit birtokolják ma is. Az ingatlanok eladásából és az amerikaiak tőkéjéből lett annyi forrásunk, hogy a válság kirobbanását követően vásárolni tudjunk. Az árak akkor a mélyben voltak, s akinek pénze volt, jó üzleteket tudott kötni.

Egy amerikai befektetőnek nyilván viccesek voltak az itteni ingatlanárak – főleg a válságot követő években. Mire fókuszáltak?

Raktárakra, olcsón megvehető, nem luxus irodaházakra, munkásszállókra, vagyis csupa olyan ingatlanra, ami másokat nem nagyon érdekelt. Megláttuk ebben a lehetőséget, hogy jó hozamot lehet kihozni szerény minőségű épületekből.

Ezt el is hitte Önnek az amerikai befektetőtársa? Megbízott annyira Önben, hogy bejön majd ez a stratégia?

Igen, ez a bizalom mindvégig megvolt, és ma is működik. Társam egy ottani, orvosi műszert gyártó cég egyik tulajdonosa, a Syker család. Cégének éves forgalma amúgy 12 milliárd dollár körül mozog.

Mikor kezdett nagy bevásárlásba? Mikor érezte, hogy az árak a mélyben vannak és onnan már csak emelkednek?

Az első ingatlanalapunkat 2011-ben az OTP-vel közösen indítottuk, de a nagy rally egy évvel később kezdődött. Onnantól évente dupláztuk ingatlanvagyonunk értékét. Kezünkre játszott, hogy az évtized elején sorra dőltek be a cégek, és felszámolásból vagy banki work-out cégektől jó áron tudtunk venni – volt úgy, hogy hetente egy ingatlannal gyarapodtunk.

Kérem, mondjon egy jó példát az akkor szuperolcsó ingatlanra!

Ilyenek voltak a vidéken levő raktárak. Ezek szó szerint a kutyának sem kellettek. Egy négyzetméternyi raktárt akkor 10-20 ezer forintért lehetett megszerezni, és még verseny sem volt a vevők között, mert örültek, ha valaki megveszi az ingatlant. Ma ugyanezen raktárakért már a 4-5-szörösét fizetik. De ugyanilyen szuperolcsók voltak a munkásszállások is. Ezek sem kellettek senkinek – ma viszont már hiány van ezekből, a cégek ugyanis nem tudják hol elszállásolni a munkásaikat.

Az Indotek időközben a vidéki bevásárló központok, plázák jelentős részét is megvette. Mi indokolta ezt?

Nem ötcsillagos, csillogó üzletházakat, hanem szerényebb, a mindennapi vásárlásra csábító plázákat vettünk. Tavaly például hármat, így már 14 vidéki plázát birtoklunk és üzemeltetünk. A közös vonás ezekben az, hogy ezeket sorra felújítjuk és felfrissítjük a bérlői mixet is. Ez nagyon bevált, Csepeltől Nyíregyházáig működtetünk bevásárló központokat. Ugyanakkor ez csak egyetlen pillére az építkezésünknek. Mindent egybevetve mára eljutottunk odáig, hogy több, mint 1 millió négyzetméter az összes felépítményünk, ami bérbe adható épület. Nagyjából 200 kollégával dolgozunk, saját FM és PM cégünk is van (Facility Management műszaki üzemeltetés, Property Management – ingatlanhasznosítás, a szerk. megjegyzése), illetve saját karbantartó részlegünk, a bérlőink száma pedig eléri a 2000-et. Ezzel ma már a hazai ingatlanszektor legfajsúlyosabb szereplői közé tartozunk. Viszont az üzletfilozófiánk nem változott, így például cégünk központja ma is egy kerepesi úti,”B” kategóriás irodaházban van.
Ez sem csillogó márvány-üveg csodapalota. Ügyfeleink jó része ugyanis tart a káprázatos luxustól, vagyis hűek maradunk önmagunkhoz.

Engedjen meg utolsó, kicsit személyesebb kérdést: nem bánt meg semmit? Megérte, hogy a gyermekkora az átlagosnál sokkal hamarabb ért véget?

Ha arra gondol, hogy tanítás után még dolgozni mentem, nem bánt utólag sem. Szerencsém volt, ma is tartó barátságaim alakultak ki már az általános iskolában is. Persze sokszor nem értették, hogy miért nem megyek lógni velük délután, de soha emiatt nem közösítettek ki. Sőt, nemrég voltam osztálytalálkozón, ahol mindenkivel ugyanúgy vagyunk, mint anno, itt nem számít, hogy ki mennyit keres. Soha nem voltam bulizós fajta. A korosztályomhoz képest hamar megtaláltam a társamat is, és vagyunk ma egy hattagú család. Örülök, hogy így alakult az életem.