Bérlakást a népnek!

A németek nagy része totálisan másként gondolkodik az ingatlanról, mint a többi nép: a többiek örökül hagyható értékként tekintenek az örök lakásra, a németek viszont olyan tehernek tartják azt, ami gátolja őket mobilitásukban, szabadságukban. Főként ezzel magyarázható, miért nem vesznek és miért inkább bérelnek ingatlant a német emberek. Egyebek között erről beszél Michael Voigtländer, az egyik kiemelkedő német gazdaságkutató intézet, a kölni IW (Kölner Institut der deutschen Wirtschaft) ingatlanpiaci tanulmányokat folytató részlegének igazgatója. Azt is igyekszik értésre adni, hogy az általános német felfogás az ingatlanokkal, azok forgalmával, értékével kapcsolatosan lényegében egyfajta szocialista világszemléletet tükröz.

Zentai Péter: Ha Németországban élnék, német állampolgár lennék, akkor biztos, hogy vennék lakást. Tudom, hogy a német nagyvárosokban sok helyen 10 év alatt megduplázódtak az árak, de még így is olcsóbbak, mint bárhol a nyugati világban, és – talán – sehol máshol nem kap az ember annyira nevetségesen olcsón lakásvásárlási hitelt, mint Németországban. A német emberek, többsége mégis inkább bérel, bérelni akar, miközben félelmetesen szűkül és drágul a bérlakáspiac. Ön érti honfitársait?

Michael Voigtländer: Történelmi, kulturális és aktuális pénzügyi okai vannak ennek. Németország lakóinak többsége viszonylag jól él, de főként éppen azért, mert nem adósítja el magát, nem vállal fel olyan hosszú távra szóló anyagi terhet, amely miatt esetleg nem engedheti meg magának, hogy rendszeresen utazzon, étterembe járjon, hogy jó autója legyen, tehát, hogy színvonalasan éljen.  Ez jellemző rájuk– legalábbis a nyugat-német, mindenekelőtt a növekvő városi lakosságra – a kilencszázötvenes évek óta.

Azt gondolja a világ a németekről, hogy nagyon racionálisan gondolkodó emberek. Ha azok, akkor mivel magyarázza, hogy a szinte nulla szintre süllyedt hitel kamatok, továbbá a pályakezdők, több gyerekes családok számára kialakított nagyvonalú támogatások dacára, az emberek nagy többsége továbbra sem vásárol saját ingatlant? A fiatalok a legkevésbé. Annak ellenére sem, hogy a lakbérek jobban emelkednek, mint a lakásárak.

 Hiába alacsonyak- és történelmi mélyponton vannak – a kamatok. A bankok – kötelességszerűen bebiztosítandó önmagukat – néhány éve folyamatosan szigorítják a hitelkérelmek elbírálását, ma minimálisan kétszer akkora saját tőkét követelnek meg az ügyféltől, mint 4-5 évvel ezelőtt. Az önrész aránya a lakásárak 30-40 százalékára kúszott, különösen a nagyvárosokban. Mármost ehhez képest a városlakó, lakbért fizető német állampolgárok – akik az ország jelentős részét alkotják – 90 százaléka átlagosan legfeljebb 40-50 ezer euró megtakarítás felett rendelkezik.  Ez az átlag szám azt sejteti, hogy hallatlanul magas lehet azon németek aránya, akiknek szinte egyáltalán nincs megtakarításuk.

Ehhez képest: Münchenben, Hamburgban, Frankfurtban, Berlinben, az egyetemi városokban 3-400 ezer euró alatti áron alig kínálnak 100 négyzetméteres öröklakást.

Ennél lényegesen többe kerülnek a lakások Franciaországban, a Benelux államokban, Angliában, Skandináviában.

Nem sokkal többe azért. Kétségtelenül drágábbak az ingatlanok más nyugat-európai országokban. Viszont nem ez a lényeg. Hanem hogy sem másutt, sem Németországban nem juthat ma már egy átlagember banki hitelhez, mert nincs meg hozzá a kezdő tőkéje. A bankok nem hajlandók pénzt kölcsönözni széles rétegek számára a jelenlegi, történelmileg példátlanul előnyösnek tetsző hitelkörnyezetben.

Ettől függetlenül tényszerűen igaz, hogy míg Olaszországban, Spanyolországban, pláne az önök kelet-középeurópai régiójában a városi lakásállomány 70-80 százaléka, Romániában, Magyarországon ennél is nagyobb aránya magánkézben van, az emberek saját lakásban laknak, addig ugyanezt a berliniek, müncheniek legfeljebb 15-20 százaléka mondhatja el magáról. Sehol a nyugati világban, sehol másutt egész Európában nem annyira alacsony a lakástulajdonnal rendelkezők aránya, mint Németország városaiban.

Meghökkentő. Azért, mert a többi európai országban, Kelet-Közép Európában pláne, a fizetésekhez, a szociális juttatásokhoz, az általános jogbiztonság fejlettségi szintjéhez képest, az emberek valójában kevesebbet engedhetnének meg maguknak, mint a németek. Németország viszonylag olcsó hely, olcsóbb, mint a legtöbb más európai ország – még nominális értelemben is. A jövedelmekhez képest pláne olcsóbb. A lakásárak – az elmúlt tíz év árrobbanása dacára – még így is alacsonyabbak, mint másutt. Egy jobb módú magyar polgá szerintem talán jobban jár, ha Németországban vesz lakást, mint saját hazájában.

Márpedig a hagyományos német „ingatlan-kultúra”, a magántulajdonról, a lakás- spekulációról alkotott közvélekedés olyannyira eltér a többi európai népétől, hogy nem várható komoly arányeltolódás az eddigihez képest.

Azt akarja mondani, hogy a németek többsége „szocialista” gondolkodású?

A többség mindig is elítélte, hogy az emberi létezés, a családi élet alapvető feltételét jelentő lakás, ingatlan bármilyen formában is spekulációk tárgya legyen.

A német történelem legsúlyosabb tragédiája a II. Világháború volt, melynek során lényegében az összes nagyváros a föld színével lett egyenlő. Totálisan lepusztult. Az ország újjáépítése a lakásépítkezésekkel indult be, az állam – mind Kelet-, mind Nyugat-Németországban – kizárólag a bérlakásokra fókuszált. A szovjet és az amerikai megszállási övezetekben egyaránt gondoskodtak róla, hogy a német polgár biztonságban érezze magát a bérelt lakásában, függetlenül attól, hogy az NSZK-ban nemcsak városi, állami intézményektől, hanem privát társaságoktól és magánszemélyektől, az NDK-ban viszont csak az államtól lehetett bérelni.

Az egységes Németországban, ahogy előzőleg Nyugat-Németországban, a világon páratlan védelem illeti meg a bérlőt. A tulajdonos egészen kivételes esetekben emelhet csak lakbért, azt fel nem bonthatja, családok százezrei, sőt milliói élnek harminc-negyven éve ugyanabban a városi lakásban, lényegében ugyanannyiért, mint amennyiért a szülők, nagyszülők annak idején azt kivették. Ha a német ember ma lakást bérel, akkor bérlő és tulajdonos egyaránt nagyon hosszú távú és nagyon stabil bérlettel számol.  A tulajdonos csak a bérlő engedélyével adhatja el a saját lakását, oda gyakorlatilag be nem léphet, ha csak a bérlője meg nem hívja.  Eközben éppen mostanság vezetik be a lakbér maximalizálást, sőt gyakorlatilag államosítani akarják a gyaníthatóan spekuláció tárgyát képező, kiadatlan lakásokat. Szocialisztikus irányba tolódik a lakáspiac, de óriási az ellenállás is.

A dolgozó német kispolgárok – mindenekelőtt a városban élők – óriási hányada azonban azt akarja, hogy a lakáspiacon minden maradjon úgy, ahogy régen volt. Az állam, az önkormányzat pedig építsen sokkal több bérlakást, hogy a válságosra forduló lakáshiányt tompítsa.

A németek nagy része totálisan másként gondolkodik az ingatlanról, mint a többi nép: a többiek örökül hagyható értékként tekintenek az örök lakásra, a németek viszont olyan tehernek tartják azt, ami gátolja őket mobilitásukban, szabadságukban. Főként ezzel magyarázható, miért nem vesznek és miért inkább bérelnek ingatlant a német emberek.