Egy ingatlanfejlesztő könnycseppjei

Lassan elkészül a Szervita téren az az impozáns többfunkciós ingatlan, ahol az irodák mellett üzletek és luxuslakások is helyet kapnak majd. A több tízmilliárdos beruházást Kovács Attila cégcsoportja, a Horizon Development valósítja meg. Kovács Attila cége több műemlékjellegű épület átalakítását követően ismét új építészeti minőséget hív életre a pesti belvárosban. Ez minden fejlesztő álma. 

Névjegyén egy furcsa rövidítés szerepel. Mit takar, mit jelent az MRICS mozaikszó?

Nincs ebben semmi rejtély, ez a brit királyi mérnöki kamara rövidítését takarja. Azt jelzi, hogy tagja vagyok ennek a szervezetnek, amelynek egyébként nemcsak Nagy-Britanniában, de a világ minden táján van helyi szervezete, így Magyarországon is.

Akkor ez körülbelül olyan, mintha a neve után Ph.D. vagy Dipl.-Ing. szócska kerülne?

 Nem egészen, ezek ugyanis iskolai végzettséget jelölnek, az MRICS ennél jóval több. Olyan szakmai és főleg etikai elismertséget és elkötelezettséget mutat, ami ennél többet jelent. Az RICS tagja csak olyan szakember lehet, akit tagok ajánlanak, vagy aki letesz egy szigorú vizsgát, és tevékenysége magas szakmai mércét képvisel. Minőséget és etikai színvonalat is jelöl, ami az ingatlanszakmában különösen fontos, és tegyük hozzá, nem túl gyakori.

Több évtizede dolgozik az építészszakmában, ami egyben azt is jelenti, hogy ismeri az iparág magyar és nemzetközi helyzetét is. Az elmúlt másfél évtizedben olyan jelentős építkezések és beruházások kapcsolódtak az Ön nevéhez, mint az Eiffel Palace vagy az egykori Tőzsdepalota rekonstrukciója. Mi játszott szerepet a váltásban? Ezekben több pénz van, vagy a munka érdekesebb?

Körülbelül tizenöt évvel ezelőtt döntöttem úgy, hogy felhagyok a jó értelemben vett minőségi, de hagyományos tömegépületek létrehozásával, és kizárólag a prémium szegmens felé fordulok. Az első ilyen beruházás a Nyugati Pályaudvar melletti Eiffel Square irodaház volt, ezt még brit befektetőtársakkal hoztuk tető alá. Ennek sikere visszaigazolta döntésemet: egyensúlyt és összhangot találtam a munka, az alkotás, valamint a magánélet között. Megerősödött bennem az elhatározás, hogy így kell, hogy folytassam. A Bajcsy-Zsilinszky úton újjáépített, és ma már Eiffel Palace néven ismert irodaház esetében pedig már minden döntést én hoztam meg partneremmel, Czár Balázzsal közösen.

Annak idején támadták is sokan, hiszen az egykori Pesti Hírlap, majd Légrády (később Zrínyi) Nyomda teljes épületét – a homlokzatot megtartva-  elbontotta, hogy aztán újjáépítését követően irodaházként nyissa meg. Honnan jött az ötlet, hogy az évtizedeken át üresen álló, elhagyott épületet megvegye?

Építészirodánk a közeli Szemere utcában volt, így naponta elmentem a szebb napokat megért szellemház mellett. A 2008-09-es válságot követően – mint sok más épület – ez is eladósorba került. A súlyos krízis következtében az ára is szinte hetente esett. Végül mi megfelelően alacsony áron tudtuk megszerezni az akkori kazah tulajdonosoktól, igaz, akkor még nem tudtam, hogy milyen kemény küzdelem lesz az épület újjáépítése.

A sokemeletes belvárosi palota alacsony ára egy nagy ingatlanfejlesztő cégnek könnyen kifizethető lett volna, egy mérnöki- és építészirodának azonban nagy tehertétel volt. Mindent egy lapra tettem föl. Ha belebukunk, akkor a nulláról kellett volna újrakezdeni. A partnerem, Czár Balázs és a család egy emberként mellettem állt, és ez erőt adott. Szerencsére hamar jelentkezett jövendő bérlőnek a PwC, és ez segített abban, hogy az Unicredit hitelt adjon nekünk. Így elkezdhettük a munkát.

Arra biztosan nem számított, hogy nemcsak a kivitelezés, hanem már a tervezés során is hónapokig kell harcolnia a műemlékvédelemmel.

Sejtettem, hogy nem lesz könnyű, mert a korábbi vevőjelöltek is ilyen okok miatt álltak el a ház megvételétől. A mi elképzelésünk az volt, hogy lebontjuk a megromlott állagú épületet, alá mélygarázst építünk, majd az eredeti tervek szerint újjáépítjük. Az eklektikus külső és a pazar belső egyesítésével (megtartva az eredeti kovácsolt- és öntöttvas oszlopokat és a műemléki lépcsőházat) igazán korszerű irodaházat hoztunk volna így létre. Hát, ez nem nyerte el a műemléki zsűri tetszését… Volt közülük olyan szakember is, aki azt mondta: “Inkább rohadjon szét az épület, mint hogy a maga fajta kapitalista fejlesztő átépítse!”

Hogyan győzte meg végül a műemlékvédelmiseket?

Nem volt sem egyszerű, sem gyors. Az átépítés homlokzati részletrajzait például kézzel rajzolta meg egy építész kollégám, és arra is ígéretet tettünk, hogy a főpárkányig az eredeti terveknek megfelelően építjük újjá a palotát. Az is sokatmondó, hogy az ünnepélyes átadásra egyik műemlékes sem jött el, pedig meghívtuk őket.

Nem sokáig birtokolták az épületet, egy évre rá ugyanis megvette azt a Magyar Nemzeti Bank. Már előtte is érdeklődtek a vétel iránt?

Nem, csak miután leszerződtünk az első bérlőkkel, és látták, hogy milyen magas minőséget képvisel majd a ház, akkor jelentkeztek vételi szándékkal. Az épület megnyitásának évében már meg is vették az Eiffel Palace-t.

Nem volt rossz üzlet ez Önöknek. Az akkori sajtóból kiderült, hogy az Eiffel Palace 31 millió euróba került 2013-ban, viszont 2014-ben 45 millió euróért adták el a jegybanknak. Ez azt jelenti, hogy az üzleten 15 millió eurót, azaz 4,5 milliárd forintot kerestek. Korrektek ezek a számok?

Nem bocsátkoznék részletekbe. Valóban jól kerestünk ezen az üzleten, de még több profitot tudtunk volna elérni, ha évekkel később mi, és nem a bank adja el a luxemburgi Corpus Sireo Real Estate nevű befektetőnek. Ők ugyanis már 54 millió eurót adtak érte, vagyis plusz 10 millió eurót kereshettünk volna… Azért azt ne felejtse el, hogy amikor a romos házat megvettük még dühöngött a válság, amikor viszont eladtuk már jelentősen emelkedett a budapesti ingatlanpiac.

Nem lett volna jobb üzlet megtartani és bérbe adni? 

Nem is terveztük a gyors eladást, de mindig van egy olyan ár, amitől könnybe lábad az ember szeme és az eladás mellett dönt. Az Eiffel Palace esetében is ez történt.

Kronologikus sorrendben egy nagyléptékű üzlettel folytatták. Három különleges ingatlant szereztek meg egy csomagban. Léptékváltásként fogták fel Önök is? 

Feltétlenül. A csődbe ment ingatlanfejlesztő cég, az ORCO felszámolója csomagban kínálta a Váci utca 1-et (a volt Tőzsdepalotát), a Szervita téri irodaházat és parkolót, valamint az Andrássy úti egykori Párizsi Nagy Áruházat. Ez utóbbit az állam vette meg, mert élt elővásárlási jogával. A válság még tartott, így ezt a két épületet is jó áron tudtuk megvenni, és a Váci utca 1 esetében azonnal nekiláttunk a felújításnak. Új üzleti modellt alakítottunk ki: iroda, kereskedelmi egységek és a tetőn egy skybar. Egy év alatt végeztünk a műemlékjellegű épület átalakításával, óriási siker lett a fejlesztés.

Hát, ez sem ’melegedett meg’ Önöknél, hiszen ripsz-ropsz eladták ezt is.

Egy német befektető jelentkezett és sok pénzt ajánlott érte. Nem sokat haboztunk.

Ismét könnybe lábadt a szeme?

Nem tagadom, ez történt.

A Szervita téri két ronda épület bontását is megkezdték ezzel egyidőben. Ide korábban egy fantasztikus tervet készített Zaha Hadid, a világhírű iráni származású építész. Miért nem ezt építették meg, hiszen ezzel Budapest egy igazán pazar épülettel gazdagodott volna?

Hadid terve valóban gyönyörű, de túldimenzionált alkotás volt erre a térre. Magyarul nem a Szervita térre való elképzelés. Ennek érzékeltetésére csak egy adat: az általa elképzelt épület másfélszer olyan magas lett volna, mint a környező házak… Olyat kellett tervezni, ami figyelembe veszi a környezetet és jól illeszkedik a belváros épületeihez. A most épülő és jövő tavasszal átadásra kerülő épület 30 százalékkal kisebb, mint amilyen területet elfoglalhatna. Az sem mellékes, hogy így visszaadjuk a Szervita tér ’tér’ jellegét, ezzel urbanisztikailag rendbe téve a belváros térszövődményét: Vörösmarty tér – Kristóf tér – Szervita tér – Deák tér. A környező Art Deco és egyéb fantasztikus építészettel bíró házak pedig visszatükröződnek majd az épület üvegfelületein. Egy igazán alkalmazkodó, alázatos, de ugyanakkor időtálló építészettel bíró épületet fejlesztünk ide.

Ahogy említette, ebben az épületben az üzletek és irodák mellett lakások is lesznek. Azt beszélik, hogy egy négyzetméter ára itt a legmagasabb Budapesten, akár nyolcmillió forintba is kerül majd. Igaz ez?

Nézze, itt kifejezetten luxus penthouse lakásokat alakítunk ki, mindössze 14-et. Olyan hatcsillagos minőségű lakásokat, amelyekből jelenleg egyáltalán nem található a budapesti, sőt, a közép-európai kínálatban sem. Úgy látjuk, hogy ezekre még ilyen magas áron, valóban 20-25 ezer euró/négyzetméter áron is akad vevő, mert az igazán gazdagok meg tudják és meg is akarják fizetni a különleges minőséget és szolgáltatások árát.

A közelben épülő szintén luxus minőségűnek mondott házakban ennek feléért-harmadáért is kapnának lakást. Mi az amiért megéri nekik ennyit fizetni?

Sok tényező közül kiemelkedik a ’privacy’, azaz a magánszféra védelme. Egy igazán gazdag ember saját liftjén akar feljutni a lakásába, nem szereti, ha autójával mások szelfiznek, és meg akarja tartani a távolságot másokkal. Mi számos egyéb luxusszolgáltatás mellett ezt is biztosítani tudjuk. A lakások belső tervezését és kialakítását a Bentley Home-mal közösen végezzük, ami olyan magas minőséget jelent, ami az ügyfeleink által elvárt és megszokott is egyben. Ennek természetesen költségvonzata is van. Az épület tetején készül egy olyan tetőkert is, amit csak a lakások tulajdonosai vehetnek majd igénybe, legyen szó délutáni kávézásról, a lounge-ban való szivarozásról vagy egy csobbanásról a tetőtéri medencében.

És ilyen lakásokra egy válságban is van pénz?

A jelenlegi krízis nem hasonlítható a 2008-09-es válsághoz. Akkor ugyanis egy ’pillanat’ alatt eltűnt a pénz, most viszont továbbra is bőven van forrás, hitel és befektetésre váró tőke. Úgy látjuk, hogy a vevőink is ilyenek, és igénylik a különleges lakásokat. Ha átadjuk az épületet, azzal nem csak egy szép belvárosi ingatlan készül el, de Budapest felkerül a luxuslakások világtérképére is. Eddig sajnos nem voltunk ott.

Nagy beruházásokról és remek eladásokról beszélt eddig, de cégcsoportja, a DVM group nem csak erről ismert. Az építőiparban is érdekeltek ugyanis. Miért nem csak a saját projektekkel foglalkoznak?

Húsz-huszonöt éve dolgozunk az építőiparban és foglalkozunk saját tervezésű projektek megvalósításával. 20-25 évvel ezelőtt arra kellett rájönnünk, hogy nincs, nem találunk megbízható minőségben dolgozó fővállalkozót, ezért inkább létrehoztunk egy erre specializálódott fővállalkozó céget, így lett teljes a szolgáltatási palettánk.

Gondolom ez utóbbi termeli a bevétel nagyobb részét?

Évente 20 milliárd forint körül alakul a DVM group árbevétele, az ingatlanfejlesztés ugyanakkor ciklikus. Ha eladunk egy nagy projektet, mint ahogyan a Váci 1-et vagy az Eiffel Palace-t, akkor abban az évben nagy bevételt és profitot hoz a Horizon Development.

Lehet, hogy a Szervita téri épület lesz a következő, amelyet értékesítenek? 

Nem zárható ki ez sem, hiszen, ha valaki megadja érte azt a pénzt, amitől könnyes lesz a szemem, akkor viheti, bár most ez a projekt a szívem csücske.

Azért gondolom van ’hely’ ott másnak is. Büszke például borászatára is. Mikor döntött arról, hogy szőlőterületet és borászatot vesz?

Másfél évtizeddel ezelőtt, de ez egy igazán hétköznapi történet. Barátaimmal gyakran látogattunk meg különböző borászatokat, így vetődtünk el Lőrincz György St. Andrea borászatába is. Egy idős osztrák úr volt ekkor ebben a társa, aki váratlanul elhunyt, így a borkészítésen kívül minden más is egyszerre a nyakába szakadt. Nehezen tudta ezeket kezelni, és akár be is csődölt volna a jóhírű pincészet, amikor segítséget kért tőlünk. Nem befektetőt kerestünk, amire a felkérés szólt, hanem magunkat ajánlottuk. Így lettünk hárman – Bozó András barátommal együtt – tulajdonosok. Azt most nem részletezném, hogy milyen kemény tárgyalásokat folytattunk a bécsi örökösökkel, de végül megegyeztünk, és azóta egyfolytában fejlesztjük a borászatot és veszünk újabb területeket.

Azért érdekelne, hogy milyen volt a tárgyalás az örökösökkel. Elmondaná?

Hosszan beszélgettünk és megegyeztünk az árban is, de meglehetősen kellemetlen stílusban rákérdeztek arra, hogy van-e pénzünk megvenni részesedésüket. Kifejezetten sértő és megalázó mondatnak tartottam ezt, és megszakítottam a tárgyalást. Ha akarnak, visszajönnek, mondtam. Három nap múlva ismét jelentkeztek. Jó – mondtam – de most én szabom meg a feltételeket, közöltem velük. Az áron nem változtatok, de csak három év alatt fizetem ki.

És belementek?

Szó nélkül.

Mennyit tett bele a közismerten tőkeigényes borászkodásba?

Az elmúlt másfél évtizedben tényleg nagyon sok pénzt. Viszont létrejött egy csúcsminőségű borokat előállítani képes borászat, amelynek cégértéke napról-napra nő és amely évente 250-300 ezer palack kiváló minőségű egri bort képes piacra dobni. A borászat és a technológia megengedi, hogy a kapacitás és akár ennek duplájára is növelhető. Nem biztos, hogy ez a cél. A cél inkább a minőség javítása, és felzárkózás a világ top bortermelői közé.

Elégedett ezzel, hiszen – ahogy szavaiból kivehető – mindenben a legjobbat akarja elérni?

Alkotó, kreatív ember vagyok. Itt, ezen a területen is. Vannak nagyobb borászatok, hiszen mi csak összesen kb. 50 hektáron gazdálkodunk, de nekünk van talán az egyik legjobb hazai termőterületünk, a Nagy-Eged hegy, vagy a Hangács-dűlő. Mindkettő ’Grand Cru’ terület, a legjobb, ami lehetséges.

Innen már csak egy lépés volt a saját étterem megnyitása. Bizonyára ezt sem a nagy profit miatt lépte meg.

Önmagában az étterem egy családot sem tudna eltartani, de számomra fontos, hogy egy kifogástalan étteremben lehessen St. Andrea borokat kóstolni. Társaimmal úgy döntöttünk, hogy nem borboltot vagy „wine bar”-t nyitunk Budapesten, hanem egy jó éttermet, ahol méltó körülmények között lehet remek borokat fogyasztani, és képviselni egri borászatunkat.

Bejött?

Mindenképpen. Ha nem is közvetlen módon, de behozza az árát. Ennek szemléltetésére mondok egy furcsa példát. Érkezik hozzánk egy külföldi befektető, aki nem ismer minket, és akit természetesen vacsorára invitálunk a St. Andrea étterembe. Az ételekhez St. Andrea borokat szolgálunk fel, és mivel az étterem az Eiffel Palace földszintjén működik, lehetőség van arra, hogy átsétáljunk és megtekinthessék az általunk fejlesztett irodaházat is. Előbb-utóbb kiderül, hogy az étterem, a borászat is a tulajdonomban van, így aztán már nem kell semmit sem bizonyítani, a minőség ugyanis önmagáért beszél.

Mi lesz a következő lépés? Mibe fog bele a közeli jövőben?

Egy investment fund (befektetési alap) létrehozásán gondolkodom. Projektjeink nagy tőkeigényű beruházások, így egy 50-100 millió eurós alapra van szükség, amiből több nagy, presztízs értékű projektet tudnánk elindítani.

Az elmúlt években többször könnybe lábadt a szeme, vagyis minden nagy projektet eladott. Van-e, lenne-e olyan ajánlat, amiért az Ön többségi tulajdonában levő egész Horizon Development-et és a DVM group-ot is eladná? 

Biztos lenne olyan összeg, amin elgondolkodnék, s lenne olyan, amiért eladnám. De abban is biztos vagyok, hogy néhány hét vitorlázás, kikapcsolódás után már egy új ötleten gondolkodnék, és annak megvalósításába vágnék bele.  Az alkotás, a kreativitás és a fejlesztés ugyanis a lételemem. Ebből táplálkozom, és ez nyújt friss energiát és értelmet életemnek.