ingatlanpiac

El a kezekkel az ingatlanoktól?!

Az Oxford Economics friss tanulmánya komoly figyelmeztetést tartalmaz: túl sok országban kezdődött meg a lakóingatlan árak morzsolódása. Ezzel párhuzamosan szintén globális méretekben kezd csökkenni az új ingatlanberuházások száma. Számos fejlett és fejletlen országban értelmetlenné vált a spekuláció, mert néhány év alatt annyira magasra ugrottak az árak, hogy a későbbi értékesítésből és kiadásból származó potenciális hozam egyre kevésbé lesz versenyképes a biztosabb eszközök nyújtotta hozamokkal szemben. Mindennek komoly világgazdasági kihatásai lesznek – prognosztizálja interjúnkban a tanulmány egyik készítője, John Payne, az Oxford Economics közgazdásza.

Zentai Péter: Határozottan állítják, hogy vége az ingatlanpiaci boomnak, a lakás és lakóház árak lefelé mutató spirálba kerülnek. Nem korai még erről egyértelműen nyilatkozni? Hiszen a tőkepiacok is korrigáltak lefelé jó párszor az elmúlt 10 évben, de később kiderült, hogy a felfelé irányuló trend a meghatározó.

John Payne: A tőzsdei és az ingatlanpiaci folyamatok technikai értelemben nem igazán összevethetőek. A lakáspiacok, a részvények és kötvények mozgása között persze léteznek bizonyos összefüggések, például mindkét szegmenst felfelé tudja hajtani, ha nagyon alacsonyak, netán negatívak a központi kamatok. Elvontabban pedig: ha felértékelődnek a lakások, akkor a tulajdonosok „gazdagabbnak” érzik magukat, bátrabban nyúlnak kockázatos eszközökhöz, például a részvényekhez, általában többet költenek utazásra, „luxusra”, eközben a bankok is szívesebben hiteleznek nekik.

Objektíve hol tart a lakáspiac, egyáltalán szabad-e – ahogyan én is teszem – bármilyen globális párhuzamot húzni lakáspiac és tőzsde között? A tőke és pénzpiacok kapcsán tagadhatatlanul létezik globalitás, de vajon beszélhetünk-e ilyesmiről az ingatlanok iránti kínálat és kereslet alakulása kapcsán is?

Most már igen. Éppen ez a lényege tanulmányunk üzenetének. Globális jelenséggé válik a lakáspiacokon zajló folyamat: az áremelkedési ciklus egyértelműen megállt és megkezdődött a csökkenés. Az általunk vizsgált több mint 30 kisebb-nagyobb, európai, észak-és dél-amerikai, ázsiai és más országok egyharmadában tendenciaszerűen észlelhető az árcsökkenés.

Ennek következményeként egyszerre jelentkezik a lakástulajdonok árának befagyása, lemorzsolódása és az új lakások, lakóházak, lakóprojektek lassú, de biztos leállása. Amennyiben az árcsökkenés és az új beruházások számának apadása egyidőben, jól kivehetően megmutatkozik, akkor – erre tanít az összes eddigi ingatlanpiaci trendforduló története, legutóbb a 2007-ben bekövetkezett ingatlanpiaci válság – meglehetősen magabiztosan állítható, hogy trendfordulóról van szó.

2007-ben az ingatlanbuborék kipukkanása egy világtörténelmi jelentőségű pénzügyi világdrámának volt az előszele. Most azért – feltételezem – nem erről van szó?

Aligha, egy sor egyéb, alapvető pénz- és tőkepiaci körülmény alapvetően jobb képet mutat, mint – most utólag ez megállapítható – a válságot közvetlenül megelőző időszakban. A fejlett és a fejlődő világban, mindenekelőtt az Egyesült Államokban ma sokkalta kevésbé függnek polgárok tízmilliói az ingatlanuk értékének alakulásától, továbbá a bankok ingatlanhoz kötött kintlévőségei kevésbé kockázatosak, eleve kisebb jelentőséggel bírnak.

Önök mégis egyértelműsítik prognózisukban, hogy az ingatlanpiacokon zajló lassulás és több helyen bekövetkező csökkenés világgazdasági problémát fog okozni.

A nemzetközi szakmai körökben elfogadott modellünk, az Oxford Global Economic Model alapján kiszámítható, hogy:

  1. A fejlett világban az ingatlanárak és a lakóingatlan beruházások jelenlegi ütemben zajló kombinált visszaesése már a jövő évre 2,2%-ra nyomja le a világgazdasági növekedés ütemét – ez 10 éves mélypont. További 0,2% elvész, ha szigorodnak a globális hitelezési feltételek.
  2. Az ingatlanpiacokon tapasztalható tendencia erősen nyomja lefelé mindenütt az inflációt, ami a nagy központi bankokat kamatvágásra kötelezi. A FED esetében – ingatlanpiaci összefüggésben – egy egész százalékos csökkentést involvál.
  3. A lakás- és ház árak lemorzsolódása egyre érezhetőbben fogja vissza a fogyasztást az egymást követő pénzügyi negyedévekben – lassan az egész fejlett világban.
  4. Kínában különösképpen súlyossá válhat – a jelenlegi törekvések alapján – az ingatlanpiaci visszaesés, ez fogyasztás-és ingatlanár esési hullámot indukál egész Ázsiában.

Összességében kiszámítható, hogy a 10%-os átlagos és régiókon átívelő ingatlanpiaci áresés, valamint a 8%-os  ingatlanberuházási csökkenés együttesen 0,3-0,4%-kal csökkenti a világgazdaság növekedési rátáját.

Ha olcsóbbak a lakások, akkor a tulajdonosok spórolni kezdenek – elsősorban – pszichológiai okokból, ez további csökkenést okoz az ingatlanok iránti keresletben, és ennek következményeként leállnak az új beruházások. Ez itt a lényeg, ha jól értem. De ezt itt Közép-Kelet Európában mi még nem tapasztaljuk igazán.

Néhány, ingatlanpiaci szempontból lényeges országban, az Egyesült Államokban, Németországban, Spanyolországban és – a feltörekvő – Közép-Európában is óhatatlanul ennek a tendenciának lesznek a tanúi, de megkésve és – különböző okokból – nem drámai mértékben. Csakhogy a világ jelentős és a „fertőzni tudó” fejlett és fejlődő ingatlanpiacai közül olyan főszereplőknél folyamatosan erősödik a lefelé mutató trend, mint amilyen: Argentína, Brazília, Kanada, Ausztrália, Törökország, az Egyesült Királyság, Hong Kong, Kína, Japán, Skandinávia.

Rossz ómen továbbá, hogy túl sok országban bizonyítható, hogy ár-buborék fújódott 2013. és 2017. között. Fenntarthatatlanul magasra ugrottak az árak a legtöbb fejlett országban, átlaghalandók számára elérhetetlen árszintekre. Az ilyen szituációk – történeti adatok alapján – 60-80%-os valószínűséggel hoznak magukkal árösszeomlást.

Nálunk és más közép-európai kisebb piacokon az áremelkedések mögött a politika által nyújtott könnyítések, valamint külföldi és hazai spekulánsok számára történt liberalizálások húzódnak meg illetve az, hogy jelentősen emelkedtek a reálbérek.

A lakáspiaci árak magyarországi emelkedése nemzetközi viszonylatban kiemelkedő, de a jelenlegi árak abszolút nemzetközi összehasonlításban még nem kirívók. A spekulatív kereslet – amely nagyrészben a kiadásból származó profit és a banki hozamok közötti jelentős különbségére vezethető vissza – mindenképpen csökkenni fog. Azért, mert – még ha maradnak is az alacsony kamatok – egyre kevésbé éri meg ilyen árak mellett ingatlant venni kiadási célból. Másrészt hiába emelkednek a reálbérek, azok nem kompenzálják az építési költségek és a lakásárak emelkedését, azok mostanra kialakult szintjét. A lakástulajdon iránti reális kereslet Magyarországon és mindenütt másutt Közép-Kelet Európában mindazonáltal csökkenésre van ítélve. Önöknél is várhatóan egyre kevesebb új beruházást mernek majd útjára indítani, a beindultak egyre nagyobb hányada pedig leállhat, illetve csődbe juthat. Ez természetes velejárója minden, a jelenlegivel összevethető ingatlanpiaci helyzetnek.

A másik, amely világtrend, hogy csökken a tulajdonosi komfortérzet, miáltal gyengül a fogyasztás, különösen ott, ahol a tulajdonosok nagy része nem fiatal ember. A kevesebb új építkezés gyengíti a helyi GDP-t, eközben a jelzálog hitelezés feltételei folyamatosan rosszabbodnak.