Jó hírek a lakásbérlőknek?

Minap irodai rendrakás közben az egyik szekrény mélyéről a kezem ügyébe került egy 2015. július elsejei Napi Gazdaság.

Már lendült a kezem, hogy a papírkosárba dobjam, de az egyik cikk címe szemet szúrt: „Idén még kitartanak, jövőre eshetnek az albérleti díjak”.

„Hát ez az előrejelzés nagyon nem jött be”, gondoltam, és elolvastam, hogy mi alapján gondolták azt a nyilatkozók, hogy csökkenhetnek az albérlet árak.

(Helyesebben „bérleti díjak”, a köznyelvben ugyanis tévesen albérletként hívják a tulajdonostól bérelt lakásokat, pedig az „albérlet” bérlőtől történő bérlést jelent.)

Az alábbi tényezőket a bérleti díj emelkedése mellett sorolják fel, és megjegyzik, hogy e tendenciák nem tartanak majd örökké, így ezen folyamatok „csendesedése” csökkentően hat majd a bérleti díjakra:

  • jelentős a túlkereslet a lakásbérletre, ami azért van, mert a válság után hirtelen rengeteg (több százezer) ingatlan adásvétel hiúsult meg,
  • sokan költöznek fel vidékről, (akik nem tudnak lakást venni, ezért bérelnek)
  • a rövid távú lakáskiadás felfutása (pl. airbnb),
  • a lakásárak emelkedése (befektetési célból pl. a csökkenő kamatlábak miatt).

A cikkben jelzett árrobbanás ténylegesen azt jelenti, hogy 2015-ben egy budapesti átlagos (50 nm-es) panellakás bérleti díja akkor 44 ezerről 54 ezer forintra emelkedett (a hasonló méretű téglalakások esetében 55 ezerről 60 ezerre). A cikkben nyilatkozó szakértő szerint a beinduló lakásépítések hatására csillapodhat a bérleti árak emelkedése, hiszen ezzel nő majd a (bér)lakáskínálat, illetve az akkor bevezetésre került CSOK (Családi Otthonteremtő Kedvezmény) is fékezheti majd a bérleti díjak emelkedését, hiszen az emberek a CSOK segítségével lakásokat fognak venni, nem pedig bérelni. (A cikk írója szerint ez utóbbinak vidéken lett volna nagyobb hatása.)

A cikk azzal zárul, hogy „bár némi növekedés várható (a bérleti díjakban), messze nem az idei (tehát 2015) dinamikával kell számolni.”

Annak idején még én is béreltem a lakásom, már szinte el is felejtettem, hogy milyen olcsón lehetett akkor bérelni (akkor persze nem így gondoltam). Kevesen gondolták, hogy ilyen mértékű díjnövekedés előtt áll ez a piac (is).

A fentiek annak tükrében is érdekesek, hogy a Világgazdaság múlt szerdai (10/16) számában arról írnak, hogy erősen megcsappant a kereslet a III. kerületben a panellakások piacán. A cikk írója szerint az olyan lakásokat, melyekért még májusban is sorban álltak volna, ma már csak nézegetik a vásárolni szándékozók, lasszóval kell fogni a komoly érdeklődőket.

A szerző pozitívumként jegyzi meg, hogy ma már újra találni 25 millió forintos hirdetési árakat kétszobás panelekre, mert ezekre nemrég 30-32 millió forint alatt nem volt ajánlat.

Emlékeim szerint, a Napi cikkének idején (2015-ben) ezek a lakások 15 millió forint körül áron már nehezen voltak eladhatók, nagyon extrának (és/vagy extra helyen) kellett lennie annak a lakásnak, hogy ennyit „merjenek” kérni érte. (Összehasonlításképpen: asztalszomszéd munkatársam 2015 januárjában vett 11 millió forintért egy 55 nm-es, két erkélyes panelt, igaz, a IX. kerületben, lelakottan.)

A cikkben megszólaltatott szakértő szerint idén akár 10 százalékos árcsökkenés is jöhet a szóban forgó környék ingatlanpiacán, de az már tény, hogy a jól árazott ingatlanok is jóval lassabban kelnek el, mint korábban. Ha elfogadjuk a kapcsolatot a lakásárak és a bérleti díjak között, akkor ez jót jelent a bérlőknek.

Az alacsony kamatok hatása nemcsak nálunk okoz lakásbérleti problémákat. Berlinben több száz lakást államosítanak vásárlással vissza, és napirenden van a lakásbérleti árak adminisztratív eszközökkel történő korlátozása is, de még az USA-ban is hasonló folyamatok zajlanak. A Marketwatch arról írt a napokban, hogy Kalifornia kormányzója aláírta a bérleti díjak ellenőrzéséről szóló törvényt, amely szerint 2030-ig évente legfeljebb infláció + 5%-kal növelhetik a bérleti díjakat a bérbeadók. A törvény visszamenőleges hatállyal alkalmazandó március 15-től (az azóta történt emelésekre is) és azt is megtiltja, hogy a tulajdonosok különösebb ok nélkül lakoltassanak ki bérlőket.

Mindezek után lehangoló azt olvasni, hogy Nagy Márton, az MNB alelnöke szerint még jó ideig velünk maradhatnak az alacsony kamatlábak.

Frissítés:

A fenti cikkben még azt írtam, hogy „(Berlinben) napirenden van a lakásbérleti árak adminisztratív eszközökkel történő korlátozása is”.

Nos, a portfólió mai cikke szerint, meg is történt a döntés, Berlin város vezetése úgy döntött, hogy a következő öt évre befagyasztja a bérleti díjakat.