Lakáspiac lokálisan és globálisan: senki se tudja, mit hoz a jövő

Zavarossá, egyértelmű irányokat felmutatni képtelenné vált az ingatlan piac, azon belül a lakáspiac. Az, ami a kereskedelmi, az irodai, a lakások, családi házak piacán történik csupán leképezi az egyes nemzetgazdaságok és a világgazdaság legfőbb jellegzetességét: beláthatatlan, kiszámíthatatlan, bizonytalan.

Ezt részletezi kérdéseinkre Kay Neufeld, aki a brit tanácsadó-és gazdasági kutatóintézet a Centre for Economics and business Research makrogazdasági elemző műhelyét irányítja.

Zentai Péter: Háromnegyed évvel a pandémia kitörését követően, hogy állíthatják szakemberek, hogy a Covid 19 korszakváltást hozott az ingatlanpiacokon? Szerintem, senki sincs abban a helyzetben, hogy ma biztosra prognosztizáljon.

Kay Neufeld: Egyetértek. A szakértők és a piaci szereplők jószerivel semmi mást nem csinálnak, mint mennek a megérzéseik, saját- tények által vagy megalapozott, vagy a tényeknek ellentmondó – jóslataik után.

Igaza van. Nem tudja senki még, hogy hosszabb távra szólóan történik-e jelentős, akár történelminek is nevezhető életformaváltás, amely tartósan és egy irányban befolyásolni képes a globális vagy a lokális ingatlanpiacokat.

Amit az elmúlt hét-nyolc hónapban tapasztaltunk, az csak tükörképe volt annak, ami világszerte részben a politikában, részben a Covid 19 megállítása terén folytatott harcban történt: kapkodás, szinte káosz.

A politika, világpolitika körüli bizonytalanságok Joe Biden megválasztásával azonban sokat enyhültek. A két nyugati és az orosz, illetve a kínai vakcina elérhetővé válása pedig nagyban lenyugtatta a globális aggodalmat a vírus terjedése miatt.

Látja-e azért, hogy tényleg trend szerűvé válhat a nyugati világban az elvándorlás a sűrűn lakott nagyvárosokból a kisvárosokba, netán a falvakba?

A technológiai haladás egy bizonyos konkrét szegmense: a home office – a vírus helyzet miatt kialakult, először csak átmenetinek tűnt életformaváltás nyomán – kétségtelenül minden más innovációt elhomályosít. És teljesen indokoltan hordozza magában azt az üzenetet, hogy embermilliók, később százmilliók, netán milliárdok tartósan otthonról fognak dolgozni – öt-tíz éven belül. Ha ez bekövetkezik, és miért is ne következne be, akkor nem csupán játék a gondolatokkal, ötletekkel, hogy drámaian megváltozik az ingatlanok „erkölcsi” értékelése, ami aztán az áraikat radikálisan átrendezheti.

Irodapalotákra gondol, amelyekből világszerte milliók épültek az ezredforduló óta? Azok esetleg kiüresednek és más funkciót kell keresni fenntartásuk érdekében?

Ennek a váltásnak már megjelentek a „csírái”. De, mint minden nagy váltás esetében, ezen a téren is a legelején csak piciny, bizonytalan lépésekkel indul be a jövőbe mutató valós, az igazán nagy folyamat, de még senki sem biztos a folyamat tartósságában. Aztán viszont hirtelen szokott berobbanni, gyorsul és visszafordíthatatlanná válik – ez a történelmi megfigyelés.

Szóval, igen, reális, hogy a városközpontok vagy városszéli kereskedelmi ingatlan óriások irodákból más funkciót ellátó épületkomplexumokká válnak: éppúgy lehetnek belőlük még nem is létező, de kutatott, még fejlesztés alatt álló technológiákkal bíró, a helyi igényekre fókuszáló élelmiszer- és növény termelő gazdaságok, mint ahogy ugyancsak a városi élet zöldülését kifejező „falvakká” is változhatnak át, a nagyvárosokon belül.

Mi az, ami – itt és most – nyilvánvaló újfajta folyamatként már beindult a globális ingatlanpiacokon?

Számomra a legszembetűnőbb, hogy a tehetősebb rétegekhez tartozó amerikaiak és európaiak soha nem látott számban vásárolnak ingatlant Ausztráliában és főként Új-Zélandon. Tehát a távolba, a messzeségbe vándorolnak – mert azt gondolják, hogy a távolságnak semmilyen jelentősége sem lesz a közeljövőben. Új-Zélandon például háromnegyed év alatt csaknem duplázódtak az ingatlan árak. Ha nem is ilyen irtózatos ütemben, de szintén radikálisan emelkedik a jómódú nyugati emberek ingatlanvásárlási kedve Vietnám, a Fülöpszigetek, Kambodzsa tengerparti városainak legszebb negyedeiben. Észak-Amerikán, Európán belül is a költözési kedv a tengerpartok felé irányul. Európában Portugália és Írország a legvonzóbb.

Hagyjuk a gazdagokat! Mi a helyzet az átlagemberek, a közép-polgárok által frekventált piaci szegmensekben?

A legjobb, legtekintélyesebb szakértők sem ismerik ki magukat… Még a közeljövő trendjeit sem lehet megjósolni. Elegendő csak visszatekinteni az elmúlt egyetlen esztendő fejleményeire!

Amint hivatalosan is pandémiává nyilvánították a járványt, egyik pillanatról a másikra megbénult az ingatlanforgalom Európa és Amerika szerte. Egy-két héttel később lefelé fordultak az árak, óriási kínálat látszott kialakulni, miközben a kereslet meg se moccant. Amint azonban a kormányok és a központi bankok májusra Amerikában, Európában egyaránt egyértelműsítették gazdaságélénkítő, a vállalkozókat, a munkájuk felfüggesztésére kényszerült milliókat segítő pénzügyi segélyprogramjaikat, így vagy úgy biztosították a közvéleményt, hogy pótolják a kiesett keresetek nagyobb hányadát, a bankok még lejjebb vitték a kölcsönök kamatát.

És május végére már fordult is a kocka és a kereslet megint meghaladta a kínálatot.

Ez a furcsa, drámai fordulatokban gazdag rendkívüli gyors folyamat Németországban volt a legszembetűnőbb. De a történelmileg példátlanul előnyös hitel-kamatszint révén, ami Németországban átlagosan 0,6 százalék, sok helyütt a vásárlási ár száz százalékát fedezhette az ügyfél banki hitelből. A kormányzati támogatások felpörgése miatt egész Nyugat-Európában, valamint Lengyelországban szintén kereslet-növekedést, ergo áremelkedést produkált a piac.

Az Egyesült Államokban ez egészen elképesztő ütemben zajlott mostanáig, kiemelkedően a tengerparti városok kertes negyedeiben. Amerikában, Kanadában, Ausztráliában, részben az Egyesült Királyságban a home office intézményébe vetett hosszú távra szóló bizalom emelkedése, illetve családbarát „élettér” nagy fokú fizikai szélesítésének vágya is vezérelte a piacot.

Akkor hát most ott tartunk, hogy a városok közeli kertes negyedek, általában pedig a vidéki házak virágkora fejlődik, ott, azokban érdemes akár spekulálni is, legalábbis befektetni…

Erre ne vegyünk mérget. Nincs egyelőre igazán tartósnak ígérkező minta, annál is kevésbé, minthogy az elmúlt hónapokban történtek mögött csak az átmenetiség, az ideiglenesség, tulajdonképpen a bizonytalanság volt az, ami biztosnak bizonyult.

Nehezen képzelhető el, hogy a példátlan kormányzati, központi banki támogatások, a szuper kedvezményes kölcsön kondíciók tartósan fennmaradnak. Sőt, éppen ellenkezőleg, a következő gazdasági ciklus egyrészt részterületekre vonatkozó magas inflációs tendenciákat hordoz magában, más területeken pedig szigorításokat. Nyilvánvaló, hogy folyamatosan sok milliónyi munkahelyet kell véglegesen felszámolni. A nemzetgazdaságokon belüli bizonytalanságok az egyes ember sorsát a tekintetben is befolyásolni fogják, hogy a bankok leépíteni kénytelenek a kétes kintlévőségeiket, lazítják, megszakítják kapcsolataikat a homályos jövőjű klienseikkel. Értsd: roppant mód megnehezítik számukra a korábbi kölcsön kondíciókat, új jelentkezőknek nem mernek hitelezni. Eközben Amerikában, Nyugat-Európában látványosan növekszik a városokon belül kiadható, szabaddá vált új és régi lakások száma.

A lakásbérlet talán jóval lukratívabb lesz, mint a lakás tulajdonlása.

E fejleményekből arra következtethetünk, hogy zavarossá, egyértelmű irányokat felmutatni nem képessé vált a lakáspiac, egyebek között amiatt is, hogy az irodapiac és a kiskereskedelmi ingatlanpiac alakulása is kiszámíthatatlanná vált.

Az ingatlanpiac most egyértelműen képezi le az egyes nemzetgazdaságok és a világgazdaság legfőbb jellegzetességét: beláthatatlan, kiszámíthatatlan, bizonytalan.

Kisbefektető ma vegyen vagy eladjon lakást?

Akinek nincs kockáztatni való pénze, éljen bárhol, az – szerintem – most ne vásároljon. Ha azonban pénzt tud keresni vele, akkor most inkább eladást javasolnék…de tévedhetek.