Lesz-e armageddon az irodapiacon?

Az elmúlt néhány hónapban a világ vállalatai élesben és széleskörűen tesztelték a home office intézményét. A kényszer hatására gyorsan és rugalmasan változtattak eddigi működésükön, még azok a cégek is gyorsan kiépítették vagy fejlesztették az ehhez szükséges infrastruktúrát, akik a korábbiakban kevésbé használtak ezt a lehetőséget. Aztán gyorsan kiderült, hogy a kezdeti sokkokat követően a munkavállalók kezdik megkedvelni ezt az életformát. Ennek hatására sokakban felmerült a kérdés, hogy szüksége van-e ennyi irodaterületre a cégeknek. Abban elég nagy a konszenzus, hogy a munkavállalók egy része a jövőben többet fog otthonról dolgozni, azaz a jelenlegi helyzet felgyorsítja a korábbi trendet. Az elmúlt években részben a home office intézménye miatt már eddig is csökkent az egy munkavállalóra jutó irodaterület nagysága, azonban a gazdasági növekedés jelentősen ellensúlyozta ezt a hatást, így sorban épültek új irodaházak világszerte. Reméljük a gazdasági növekedést nem kell örökre temetnünk, bár a visszaesés mértékéről és a kilábalás hosszáról megoszlanak a vélemények. De tegyük fel, túl vagyunk ezen az időszakon. Kell-e tartanunk attól, hogy földcsuszamlásszerű változások következnek be az irodabérleti piacon és a cégek sorra adják vissza részben vagy egészben az általuk bérelt területeket? Tényleg csak arról van szó, hogy a vezetők korábban féltek kipróbálni vagy kiterjeszteni a home office intézményét?

A válaszhoz érdemes ismernünk a döntéshozók, a menedzserek véleményét is. Mivel a vállalat teljesítményéért az ő vállukat nyomja a felelősség, nekik kell végrehajtatniuk a kitűzött célokat, ezért ők már picit másképpen látják a helyzetet. Az általam legutóbb látott adatok szerint többségük inkább a home office hátrányait látja. Természetesen nagyon munkakör és tevékenységfüggő, de általánosságban elmondható, hogy nehezebb a munkaszervezés, a teljesítmény mérése és az ellenőrzés a menedzsment számára. Nekik kell megküzdeniük az új kollégák integrálásával, figyelniük és befolyásolniuk kell a csapatszellem és a vállalati kultúra alakulását. Ők felelősek a hatékonyságért. Persze az irodabérleti díjakra fordított összeg fölött is ők rendelkeznek, ugyanakkor fontos megemlíteni, hogy a cégek jellemzően az árbevétel elég kis százalékát költik irodabérletre. Az irodai körülmények, a munkavégzés helyének színvonala ugyanakkor fontos a munkavállalók számára, amelyet a cégek menedzsmentje nyilván igyekszik figyelembe venni, ez különösen szembetűnő tud lenni, ha feszes a munkaerőpiac. Tehát ahol a következő években nagyobb lesz a munkanélküliség, ott ezek a szempontontok hátrébb szorulhatnak.

Bár az otthoni munkavégzés sok előnnyel jár és kétségtelenül nőni is fog a súlya és a jelentősége, egy másik, sok száz vállalatra vonatkozó felmérés szerint az irodai munkavállalók nagyjából 15 százaléka gondolta azt a közelmúltban, hogy heti kettőnél több napot szeretne otthonról dolgozni. Ez számomra meglepően kevés ahhoz képest, hogy mennyire népszerű körükben az otthoni munkavégzés jelenleg. Hosszú távon vélhetően a szociológiai szempontok számukra is fontosak és idővel egyre inkább felértékelődnek. Az irodai infrastruktúra érdemi részét (pld. tárgyalók, ügyfélszolgálat, közös helyiségek, nyomtatók) akkor is fenn kell tartani a cégeknek, ha a munkaállomások száma csökken vagy esetleg azt megosztva használják a munkavállalók. Érdemes arra is felhívni a figyelmet, hogy a közelmúltban több nagyvállalat vonta össze tevékenységét egy nagy központi irodaházba. Ez szintén arra utalhat, hogy a vállalatok vezetői hatékonyabbnak gondolják ezt a formátumot.

Mindezzel persze nem azt akarom mondani, hogy nem lesznek változások, hogy a home office nem nyer majd évről évre teret magának, hogy a lejáró irodabérleti szerződések esetén nem lesznek olyan cégek, akik újragondolják a működésüket és csökkentik az általuk bérelt területet. De a magam részéről sok szempontot látok, ami a földcsuszamlásszerű átalakulás ellen szól.

Eddig főleg a keresleti oldalt említettük, de a kínálati oldal is képes némi alkalmazkodásra, bár nyilván mindez áldozatokkal jár. Szerencsére az elmúlt éveket kevésbé jellemezte a spekulatív célú irodafejlesztés. A pénzügyi világválság után jelentősen szigorodtak a finanszírozási feltételek, illetve még sokak számára élénken élt az akkori fájdalmas tapasztalat, így a fejlesztők – különösen idehaza – óvatosabbá váltak. Az elmúlt években az építési költségek növekedése is kockázati tényező volt, így ez is visszafogta az építési kedvet. Vélhetően a fejlesztési tevékenység lesz az, ami leginkább megsínyli a home office térnyerését a következő pár évben, hiszen ez a legérzékenyebb a bővülés hiányára. Persze a hatás jelentősen függ majd a gazdasági növekedés lefutásától és egyéb helyi keresleti-kínálati tényezőktől. Szerencsére Magyarországon a fejlesztés alatt álló ingatlanok nem elhanyagolható része rendelkezik előbérleti szerződéssel, a kifejezetten spekulatív jellegű fejlesztés nem volt jelentős. Ezért is panaszkodtak a bérlők az elmúlt években, hogy nehéz több ezer négyzetméteres egybefüggő területet találni.

Bár egy teoretikus feltevéssel kezdtem és a jelenlegi gazdasági válság lefutásától függetlenül próbáltam megvizsgálni a home office térnyerésének mértékét, ugyanakkor azt gondolom, hogy ez a két hatás jelentősen össze fog keveredni a következő pár évben, nehéz lesz elkülöníteni a ciklikus és a strukturális hatásokat. Az ilyen helyzetek kialakíthatnak jó lehetőségeket a hosszú távon gondolkodó tőkepiaci szereplők számára. Érdemes lesz résen lenni.