Az Inforádióval és az MNB-vel közös, „Párbeszéd a gazdaságról” című műsorában beszélgetett Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank igazgatója és Balásy Zsolt a HOLD Alapkezelő elemzője a magyar ingatlanpiac helyzetéről. Az alábbiakban a beszélgetés főbb üzeneteit összegeztük, a teljes hang- és videóanyagot szintén megtalálja cikkünkben.
A ciklikus tényezők, amelyek felhajtják az ingatlanárakat: a bérnövekedés és az ezzel együtt emelkedő költségek, a megtakarítási kedv és a válság óta látható elhalasztott kereslet. A turizmus fellendülése, az Airbnb vagy a befektetési keresleten keresztül globalizálódó ingatlanpiac olyan változások, amelyek strukturálisan, hosszú távon változtathatják meg az ingatlankeresletet. A belső budapesti kerületek esetén a külföldiek vásárlásai már a tranzakciók 25-30 százalékát is elérhetik.
A kínálati oldal a kereslet megnövekedésére lassan reagált és ennek van egy természetes késlekedése is, amíg megépülnek az ingatlanok. Ráadásul az építőipari beruházásoknak jelenleg több mint fele állami projekt, negyede kereskedelmi- és csak a maradék a lakóingatlan. Ha az állam visszább húzódik akár az EU-pénzek megcsappanása miatt, és kevesebb kapacitást köt le, az is segíti majd a kínálatot és fékezi a drágulást.
A budapesti–Budapesten kívüli ingatlanárak erősen szétszakadtak az elmúlt években, amin leginkább lokális tényezők változtathatnak, mint például egy autógyár betelepülése egy vidéki városba. Jelenleg az Északnyugat-Magyarország–Budapest sáv az, ami minden gazdasági mutatóban jobban teljesít, mint az ország többi része és ennek hatása a demográfiában és az ingatlanárakban is jelentkezik. Olyan vidékeken, ahol sem a demográfiai alapú, sem a befektetői kereslet nem jelenik meg, nem nőnek a lakásárak.
A hitelezés egy olyan lába a keresleti oldalnak, amely csak most kezd felgyorsulni a válság óta tartó alvó állapotból, jelenleg a tranzakciók kicsit kevesebb mint fele mögött van hitel és csupán 3-4% körüli a hitelállomány-növekedés, miközben a jelzáloghitel-állomány aránya fele a csehnek vagy a szlováknak.
Jelentős a különbség az előző (deviza)hitelezés-felfutáshoz képest, hogy a forintban eladósodottság lényegesen biztonságosabb, ráadásul a szabályozó hatóság is lényegesen kisebb mozgásteret hagy mind a lakosság, mind a bankok számára. Például a lakosság egyre hosszabb kamatperiódusok felé terelése is egy biztonságot növelő tényező.
Ha megnézzük a világ országait, a lakásbirtoklás aránya a volt szocialista országokban a legmagasabb, 80-90% körüli. A fejlett világban ez egészen 60 százalékig csökken, Svájcban például 45%. A megtakarítások ilyen diverzifikálatlansága sem előnyös a gazdaság szempontjából, de ennek egy erős társadalmi mobilitást csökkentő hatása is van. Ahhoz, hogy a bérlés aránya jelentősen növekedjen, átfogó szabályozásra is szükség lenne.
Az Inforádióban elhangzott adást teljes egészében meghallgathatja és megnézheti az alábbi felvételeken:
A Párbeszéd a gazdaságról sorozat korábbi részeit itt olvashatja.
