Mi a helyzet az ingatlanpiacon?

Az Inforádióval és az MNB-vel közös, „Párbeszéd a gazdaságról” című műsorában beszélgetett Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank igazgatója és Balásy Zsolt a HOLD Alapkezelő elemzője a magyar ingatlanpiac helyzetéről.  Az alábbiakban a beszélgetés főbb üzeneteit összegeztük, a teljes hang- és videóanyagot szintén megtalálja cikkünkben.

A beszélgetés hanganyagát megtalálja a Soundcloudon: 1. rész és 2. rész. Az ún. podcast kiváló szórakozás futás, kerékpározás és dugóban ülés közben is, mindenkinek csak javasolni tudjuk.
A budapesti ingatlanok azok, amelyek esetén már fundamentális értékeltség körüli árakat látunk, máshol az országban még alulértékeltségről beszélhetünk. Régiós összevetés esetén sem beszélhetünk túlértékeltségről. Azonban az, hogy mondjuk Prágában kétszer annyiba kerülnek a lakások, mint Budapesten, nem jelenti azt, hogy ennek a különbségnek ki is kellene egyenlítődnie. Az pedig, hogy a budapesti árak beérjék a bécsi árakat, nagyjából hasonló realitású, mint hogy a magyar gazdaság beérje az osztrákot – mindenképpen a távoli jövőbe vész.

A ciklikus tényezők, amelyek felhajtják az ingatlanárakat: a bérnövekedés és az ezzel együtt emelkedő költségek, a megtakarítási kedv és a válság óta látható elhalasztott kereslet. A turizmus fellendülése, az Airbnb vagy a befektetési keresleten keresztül globalizálódó ingatlanpiac olyan változások, amelyek strukturálisan, hosszú távon változtathatják meg az ingatlankeresletet. A belső budapesti kerületek esetén a külföldiek vásárlásai már a tranzakciók 25-30 százalékát is elérhetik.

A kínálati oldal a kereslet megnövekedésére lassan reagált és ennek van egy természetes késlekedése is, amíg megépülnek az ingatlanok. Ráadásul az építőipari beruházásoknak jelenleg több mint fele állami projekt, negyede kereskedelmi- és csak a maradék a lakóingatlan. Ha az állam visszább húzódik akár az EU-pénzek megcsappanása miatt, és kevesebb kapacitást köt le, az is segíti majd a kínálatot és fékezi a drágulást.

A budapesti–Budapesten kívüli ingatlanárak erősen szétszakadtak az elmúlt években, amin leginkább lokális tényezők változtathatnak, mint például egy autógyár betelepülése egy vidéki városba. Jelenleg az Északnyugat-Magyarország–Budapest sáv az, ami minden gazdasági mutatóban jobban teljesít, mint az ország többi része és ennek hatása a demográfiában és az ingatlanárakban is jelentkezik. Olyan vidékeken, ahol sem a demográfiai alapú, sem a befektetői kereslet nem jelenik meg, nem nőnek a lakásárak.

A hitelezés egy olyan lába a keresleti oldalnak, amely csak most kezd felgyorsulni a válság óta tartó alvó állapotból, jelenleg a tranzakciók kicsit kevesebb mint fele mögött van hitel és csupán 3-4% körüli a hitelállomány-növekedés, miközben a jelzáloghitel-állomány aránya fele a csehnek vagy a szlováknak.
Jelentős a különbség az előző (deviza)hitelezés-felfutáshoz képest, hogy a forintban eladósodottság lényegesen biztonságosabb, ráadásul a szabályozó hatóság is lényegesen kisebb mozgásteret hagy mind a lakosság, mind a bankok számára. Például a lakosság egyre hosszabb kamatperiódusok felé terelése is egy biztonságot növelő tényező.

Ha megnézzük a világ országait, a lakásbirtoklás aránya a volt szocialista országokban a legmagasabb, 80-90% körüli. A fejlett világban ez egészen 60 százalékig csökken, Svájcban például 45%. A megtakarítások ilyen diverzifikálatlansága sem előnyös a gazdaság szempontjából, de ennek egy erős társadalmi mobilitást csökkentő hatása is van. Ahhoz, hogy a bérlés aránya jelentősen növekedjen, átfogó szabályozásra is szükség lenne.

Az Inforádióban elhangzott adást teljes egészében meghallgathatja és megnézheti az alábbi felvételeken:

A Párbeszéd a gazdaságról sorozat korábbi részeit itt olvashatja.