Meddig emelkednek még az ingatlanárak?

A Párbeszéd a gazdaságról tegnap esti adásában Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank igazgatója és Balásy Zsolt, a HOLD Alapkezelő elemzője beszélgettek, a téma az ingatlanpiac volt. Az alábbiakban a beszélgetés főbb üzeneteit összegeztük, a beszélgetés teljes hang- és videóanyagát szintén megtalálja cikkünkben.

A beszélgetés hanganyagát megtalálja a Soundcloudon: 1. rész és 2. rész. Az ún. podcast kiváló szórakozás futás, kerékpározás és dugóban ülés közben is, mindenkinek csak javasolni tudjuk.

A budapesti ingatlanár növekedés egyik nagy hajtóereje az elmúlt években változatlanul intenzív befektetési célú vásárlás volt. Ahova kevésbé ér el a befektetési célú kereslet, ott lényegesen kisebb az áremelkedés is. E kereslet két motorja a globális likviditásbőség és az Airbnb jelenség. Az előbbinek egy nagyon látványos indikátora az S&P 500 emelkedése, aminek megtörése a befektetési célú kereslet apadását is jelenthetné egyben.

Az, hogy a „budapesti ingatlanpiac túlértékeltségének kockázata megemelkedett” azt jelenti, hogy az alapvető ingatlanpiaci fundamentumok, a belföldi keresetek és foglalkoztatás növekedéséhez képest az áremelkedés túlzónak látszik. Azonban a befektetési kereslet ezt az összefüggést jelentősen befolyásolhatja akár hosszabb távon is.

Az, hogy a társadalom mennyire ragaszkodik ahhoz, hogy tulajdonolja a lakását, egyfajta történelmi örökség. A volt szocialista országokban magas a lakásbirtoklás aránya és ez folyamatos keresletet biztosít az ingatlanpiacon. Ugyanakkor a lakástulajdon a társadalmi mobilitás és így a versenyképesség egy nagy hátráltató tényezője.

Ha az ország ingatlanpiacát települések szerint is vizsgáljuk, az látszik, hogy Budapest áremelkedése kiugró. A kis településeken, vagy a keleti országrészen az árak most érték még csak el a válság előtti szintet. Magyarországon az összes gazdasági indikátor azt mutatja, hogy a városi és a nem városi életszínvonal közt még most is évről-évre egyre nagyobb a különbség. Ez a jelenség pedig további urbanizációs folyamatokat és így városi ingatlanpiaci keresletet indukál. Ezt a folyamatot szeretné lassítani a falusi CSOK, ami az urbanizáció lassításával társadalmilag lehet, hogy előnyös, de gazdaságilag nem valószínű.

Magyarországon nagyon kevés új lakás épül, arányaiban fele-harmada annak, mint amit a régióban látunk. Ilyen ütemben építkezve a lakások nagyjából 200 év alatt cserélődnek ki, ami többek közt az energiahatékonyság szempontjából is nagyon negatív. Az oka annak, hogy a minden szempontból nagyon stimulált piacon nem tud akkora kínálat megjelenni, mint a régió többi országában az lehet, hogy itt az állam az építőipari kapacitás felét-háromnegyedét leköti, így csak nagyon csekély erőforrás jut a lakásépítésre.

A lakásáfa visszanövelése sok szempontból hátrányosan érinti a kínálati oldalt, ugyanakkor nehéz elképzelni, hogy egy olyan kereslettel rendelkező piacon, mint az ingatlan, egy áfaemelés miatt eltűnjön a profit és így a kínálat.

A keresletet a hitelfelvétel növekedése tovább fűtheti, jelenleg a vásárlások fele mögött van csak hitel. A mostani hitelezés növekedés lényegesen kevésbé kockázatos a devizahitelezés felfutásánál, az MNB egyik fókusza az utóbbi években éppen ez volt – például a lakosság fix kamatozás irányába eltolásával.