Változatlan lakásárak?

Amióta tart a vírusválság, több cikk is megjelent arról, hogy várhatóan milyen hatása lesz ennek az ingatlanpiacra, azon belül is főleg a (bér)lakás- és az irodapiacra.

Nincs két egyforma lakás, két egyforma iroda vagy akár két egyforma raktár sem. Mindegyiknek van legalább egy kis különbözősége, ezért amikor az ingatlanpiacról, vagy egy-egy szegmenséről általánosságban ilyen cikkeket olvasunk, vagy egy portfólióban ingatlanértéket kell meghatároznunk, véleményalkotáskor ezt mindig figyelembe kell venni.

Ahogy a többi szegmensben, úgy a befektetési célú lakások estében is nehéz feladat egy lakás „pillanatnyi” értékének helyes meghatározása, mivel nehéz tartósan olyan helyes módszertant találni, ami akár napról napra segít értékelni a portfólióban található lakás(ok) értékét. (A tőzsdei likvid eszközöknél nagy segítség, hogy a piac pillanatnyi értékítélete teljesen nyilvános és könnyen hozzáférhető.)

Persze, azonnal hozzá is lehet ehhez tenni, hogy pont azért nem lehet hasonlítani a lakások értékelését a pénzügyi eszközökéhez, mivel az ingatlan nem pénzügyi eszköz, ha azonban egy ingatlant kizárólag befektetési céllal vásárolnak, akkor számít a rövid távú (féléves/éves) érték is, ugyanis ebben az esetben nem kizárólag akkor érdemes értékelni, amikor a befektető el kívánja adni a lakást, hanem akkor is, amikor a befektető időről időre megnézi vagyonának teljes értékét és a látottak alapján esetleg „spontán” is döntést hoz.

Azt érzékelem, hogy (a bekerülési értéken történő nyilvántartás módszere mellett) a befektetők jellemzően felértékelik a birtokukban levő befektetési célú lakást, de általában valamilyen „hasraütés-szerű” értékelési módszert alkalmazva, például megnézik a hasonló lakások hirdetési(!) árait. Ez a módszer nem túl pontos, de legalább a piacról ad valamilyen visszajelzést, ugyanakkor ilyen helyzetekben például, mint ami most is van (kevés a „referencia” ajánlat), nehéz ezzel a módszerrel megállapítani, hogy milyen új értéket rendeljenek a befektetési célú lakáshoz. Ha épp árcsökkenés van, akkor (mivel sokszor nehéz és fájdalmas szembenézni a valósággal) sokan „legyintenek” a problémára és nem értékelik át a kizárólag befektetési célú lakásokat.

A következő időszakban könnyen elképzelhető 20, de akár 30 százalékos árcsökkenés is bizonyos lakáspiaci szegmensekben, mint ahogy erről például ez a cikk is ír, és ebben semmi meglepő nincs, hiszen a lakáspiaci árak is hullámzanak, csak lényegesen kisebb dinamikával, mint pl. a részvénypiaciak. Ez teljesen normális, ilyen egy piac működése, ettől még nem feltétlenül rossz befektetés egy lakás tartása vagy esetleg vásárlása most sem. Az viszont helytelen döntés, ha a befektető helytelen módszertan szerint értékeli a birtokában levő befektetési célú eszközöket, példánkban a lakásokat.

Ha például a „legyintéses” módszerrel időről időre egyáltalán nem értékelik át a lakáspiaci befektetéseket, akkor a portfóliókban szereplő értékük változatlan marad, így téves következtetést szűrhet le a befektető a számok alapján. Valójában nem attól annyira stabilak az ingatlanértékek egy portfólióban, mert annyira stabilak az ingatlanárak, hanem attól, hogy a befektetők többnyire értékelési módszertani hiányosságok miatt nem foglalkoznak annyit vele és így nem hoznak döntést lakáspiaci befektetéseikről, ettől pedig változatlannak tűnik a portfólióban a lakáspiaci befektetés értéke, holott valószínűleg korántsem az.

Nem szabad elfelejteni, hogy az egy lakásra fordított vagyonrész nem lehet túl kicsi, hiszen már egy lakás értéke is jelentős részt képvisel egy hétköznapi portfólióban, azaz pont emiatt a nagy részarány miatt lenne szükséges pontosabban tisztában lenni befektetési célú lakásunk helyesen meghatározott „pillanatnyi” értékével, ami a közeljövőben kisebb is lehet, mint a korábbi értékelési időpontokban.